Investimento em Imóveis: Guia completo sobre o que você precisa saber antes de começar

O investimento em imóveis sempre foi considerado um “super trunfo” na hora de aumentar os lucros e garantir um capital de segurança para emergências ou simplesmente de reserva. Graças a sua solidez no mercado e a possibilidade de obter altos rendimentos, muitos brasileiros passaram a comprar, revender e alugar propriedades como forma de driblar a instabilidade econômica.

Antes de aproveitar todas as oportunidades que esse setor costuma oferecer aos seus adeptos, é fundamental adquirir conhecimento sobre suas particularidades, vantagens e funcionamento.

Seja para comprar um apartamento, alugar um prédio ou vender um terreno, é importante ter em mente que se trata de um negócio com alto investimento financeiro que pode dar bons frutos caso feito corretamente — ou, trazer dores de cabeça descomunais para os desavisados.

Contudo, saiba que o histórico já provou estar a favor dos investidores com conhecimento de causa, pois, realizar operações aplicadas em imóveis é um comportamento financeiro tradicional do brasileiro.

Por exemplo, nos períodos de inflação severa durante as décadas de 1980 e 1990, uma das poucas saídas encontradas para driblar a diluição do patrimônio consistia na aquisição de condomínios, apartamentos, terrenos e casas

investimento em imóveis: imóvel de papel acompanhado por várias moedas
Com a retomada da expansão do mercado imobiliário, donos de propriedades ganham uma “garantia” em momentos de instabilidade financeira. Créditos da imagem: Reprodução 

Contudo, mesmo com a recuperação da economia, o brasileiro optou por continuar a investir em imóveis como forma de obter bons lucros — que geralmente se sobressaem à renda fixa graças ao seu potencial de valorização. Investir em imóveis pode ser proveitoso para quem entende da área e do mercado.

Sendo assim, fique atento a leitura deste post para entender os principais pontos de atenção antes de iniciar sua aventura no segmento de investimento de imóveis.

Quero atuar no mercado de investimento de imóveis. Como começar?

Basicamente, um imóvel, independentemente de sua natureza (seja destinado a fins residenciais ou empresariais), pode representar um investimento de três formas distintas: para aluguel, especulação ou aplicação

  • O aluguel consiste na construção ou compra de uma propriedade em busca de garantir o aumento da renda do investidor graças aos valores que poderão ser obtidos por meio do seu aluguel; 
  • Já a especulação envolve todo o processo de compra ou construção de uma propriedade visando a revenda no mercado; 
  • Por fim, uma aplicação é conhecida como a modalidade escolhida por pessoas que não possuem o valor “fechado” para a aquisição de uma propriedade. Assim, elas buscam bancos de investimento para fechar negócio com alguma construtura. Neste caso, o leilão judicial de imóveis também pode facilitar a vida de brasileiros em busca de uma casa própria. 

Leia também: Leilões de bancos e empresas tem diversos imóveis em São Paulo com descontos de até 70%

investimento em imóveis: Indicações

Cada operação específica possui uma indicação, que vai variar de acordo com o perfil daquele investidor de imóveis. 

Se você for do tipo de investidor que prefere construir uma propriedade para depois especular, o indicado é calcular o tempo até ter o retorno esperado pela operação financeira. Até porque, em alguns casos — mas não todos —, é possível que sejam necessários esperar muitos anos até o preço do imóvel atingir o ponto indicado para, enfim, gerar o lucro ideal. 

investimento em imóveis: homem calculando ao lado de um imóvel de papel
Graças aos aluguéis, muitas pessoas alocam suas propriedades para terceiros e ganham um valor em cima dessas operações, tornando um investimento irresistível para donos de propriedades. Créditos da imagem: Reprodução 

No caso de optar pela compra do imóvel pronto para morar, as questões que devem ser analisadas são o estado de conservação do imóvel e custos gerados por fatores externos, como depreciação e gastos com reformas, antes de visar o lucro com a especulação da propriedade. 

É necessário considerar que, reformar imóvel para venda, pode ter seu custo compensando em algumas situações. Entretanto, em outras ocasiões, a margem de lucro poderá ser risória — ainda que o investimento em uma reformulação seja mínimo.

Mas o investimento em imóveis é realmente uma boa opção de negócio?

É comum o surgimento de dúvidas antes da realização de qualquer investimento. Mas, não se preocupe, pois, historicamente, o investimento em imóveis é uma das formas mais tradicionais e seguras de fazer o seu dinheiro render mais — e com poucos esforços. Isso vale independentemente do tipo da sua propriedade, seja residencial, comercial, um loteamento, terrenos, entre outros. 

casa de brinquedo com várias moedas
Durante o período de superinflação da década de 1980, os brasileiros impediam a diluição do patrimônio com a aquisição de terrenos e propriedades. Créditos da imagem: Reprodução 

Fazer investimento em imóveis é uma forma para construir um patrimônio seguro e lucrativo. Quer prova maior que isso, basta perguntar aos diversos brasileiros que, anualmente, driblam a instabilidade financeira graças ao aluguel e/ou venda de propriedades — segundo a CNN Brasil, em 2021, o mercado cresceu em mais de 25,9% em relação a 2020.

Nesta seção, você vai entender de uma vez por todas porque o investimento em imóveis é uma boa opção para fazer o seu dinheiro voar mais alto. 

Valorização das propriedades

De acordo com os números do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), o Brasil conta com um déficit habitacional de 5,5 milhões. Somado ao aumento da população anualmente, esse é um dos primeiros pontos que ajuda a explicar os motivos pelos quais existe uma alta demanda na procura por imóveis e propriedades no país. 

homem observando um imóvel com a ajuda de uma lupa
Fatores como a viabilização de projetos arquitetônicos diferenciados também potencialização a valorização dos imóveis. Créditos da imagem: Reprodução 

Sabendo que a procura é alta e a demanda nem tanto, a velha lei da “oferta e da procura” justifica porque há uma valorização dos imóveis existentes. Todos estão em busca de uma moradia, e as construtoras não têm capacidade de suprir a necessidade do grande público.

investimento em imóveis: Valorização da região

Ainda no tópico de valorização de imóveis, outro ponto que pode facilitar o crescimento de um valor estipulado de uma propriedade é a região na qual ela está localizada. Bairros e localizações que podem ganhar uma valorização são aqueles em que há a construção de pontos como shoppings, escolas, supermercados e outros estabelecimentos visados por famílias ou por comerciantes.

Segurança

Esse é um dos pontos mais simples — porém, um dos mais importantes. Afinal de contas, todos precisam de um local para morar, trabalhar, estudar, malhar, aproveitar o tempo livre, realizar as compras do mês, entre outros. Em toda e qualquer atividade que fazemos, existe pelo menos um ou dois imóveis envolvidos. E querendo ou não, com crise ou sem, a demanda por imóveis sempre vai existir. 

O investimento em imóveis também está imune à quebra de bancos, por exemplo, sem contar que uma propriedade não pode ser congelada pelo governo (ao contrário da poupança). Sem dúvida, investir em propriedades é uma forma de investimento muito mais estável. 

Leia também: Como liberar o FGTS para compra de imóvel e quais as regras para usar o fundo de garantia?

Possibilidade de renda fácil

Sabia que existe uma forma de ganhar dinheiro sem ter a necessidade de trabalhar? O investimento em imóveis pode permitir a possibilidade de renda estável sem você precisar mover um dedo sequer. Graças aos aluguéis, muitas pessoas alocam suas propriedades para terceiros e lucram em cima da operação. 

casal em busca de alugar imóvel
Mesmo em tempos de crise, a demanda de aluguéis nunca sai da rota. Afinal, todos estão em busca de um lugar para morar. Créditos da imagem: Reprodução

O mercado de aluguel está sempre em alta, pois, economicamente falando, alugar um imóvel é mais viável do que comprar um. Muitas pessoas não têm condições para oferecer um valor alto a uma construtura, por isso elas buscam os alugueis como uma forma de garantir moradia, mas sem ter que desembolsar cifrões altos.

Vantagens fiscais 

Também dependendo da forma com que você pretende investir a sua propriedade, é possível obter uma série de vantagens em deduções fiscais, além de economizar em custos com seguros, depreciação do imóvel, despesas operacionais ou de uso, juros de hipotecas, entre outros. 

Quem vende um imóvel residencial também ganha isenção de Imposto de Renda (IR) — no caso de uso do dinheiro investido com a vena na aquisição de outra propriedade residencial no Brasil em até 180 dias. 

Investimento em imóveis: Escudo contra a inflação

Todos os valores referentes a compra de um imóvel, aluguel de um apartamento ou a aquisição de um ponto sofrem constantemente reajustes pelo Índice Nacional da Construção Civil (INCC), que basicamente confere uma espécie de inflação nos preços do segmento referente à construção civil. 

Ao investir em uma incorporação imobiliária, seja na venda ou aluguel, você possui uma forma de se proteger contra esses aumentos de forma direta e, ainda por cima, valorizar o seu capital.

Entretanto, assim como em qualquer modelo de negócio, o investimento em imóveis também pode oferecer algumas desvantagens. Conheça-as a seguir.

Existem desvantagens no investimento em imóveis?

Assim como em qualquer transação ou operação que envolva uma grande quantia de dinheiro, o segmento de investimento de imóveis também conta com algumas desvantagens. Afinal de contas, qualquer investimento, independentemente de sua natureza, está suscetível a oferecer riscos aos seus envolvidos. 

investimento em imóveis: mulher preocupada
O mau gerenciamento de propriedade acarreta problemas e o gasto de mais dinheiro para contornar problemas resultantes de uma administração problemática. Créditos da imagem: Reprodução

Não estamos falando isso para que você se assuste e desista de atuar no investimento de imóveis. Muito pelo contrário, estamos alertando a você todos os riscos existentes, com a intenção de que tenhas todas as informações necessárias antes de tomar qualquer decisão — ou até mesmo de fechar um negócio. O importante é estar ciente dos riscos e cuidar de seu patrimônio acima de tudo. 

Sem contar que a tarefa de cuidar de propriedades prontas não é fácil. Aliás, quanto mais imóveis no seu portfólio, maior terá de ser o cuidado com cada um deles. O mau gerenciamento dos bens poderá acarretar problemas mais graves para o investidor e, consequentemente, vai exigir mais gastos.

De forma geral, algumas das desvantagens que o investimento em imóveis pode oferecer aos seus participantes envolvem as mudanças de comportamento dos consumidores, a vacância e a falta de experiência.

O comportamento do consumidor 

Hoje em dia, as normas da sociedade mudaram: os jovens, por exemplo, não estão mais em busca freneticamente de se casar, comprar uma casa e ter filhos. Portanto, é comum que a parcela jovem da sociedade esteja mais interessada em aluguel do que na compra de propriedades. Assim, a especulação imobiliária já não é tão lucrativa quanto antigamente. 

Investir em imóveis: Vacância

A vacância é o período em que uma propriedade está sem inquilinos, sendo assim, não gerando lucro com aluguel para o seu proprietário. Também sem inquilino, um imóvel terá que se sustentar com o dinheiro do seu dono, ou seja, ao invés de lucrar com o aluguel, você estará gastando apenas para manter aquela propriedade.

Experiência

É importante ter bagagem ao entrar no setor de investimento em imóveis. Dados como bairros, estado da propriedade, noção dos impostos e valores do imóvel, entre outros, são fundamentais para se ter antes de entrar com a negociação de um condomínio, casa ou terreno. Esse estudo requer tempo, e nem todos estão dispostos a desenvolvê-lo. 

Leia também: Como proceder quando umiImóvel adquirido em leilão está ocupado?

Chegou a hora de conhecer tudo o que é necessário antes de entrar no setor de investimento em imóveis. Atenção, pois o segmento pode ser muito lucrativo caso você tenha em mão todas as informações que daremos a seguir!

Investir em imóveis: o que saber antes de iniciar 

Por mais lucrativo que o mercado seja, é importante lembrar que o investimento em imóveis é pesado, por isso, é fundamental não tomar nenhuma decisão precipitada. Existem alguns mitos algumas informações preciosas que você necessita conhecer antes de optar a iniciar qualquer negócio.

A seguir, conheça algumas dicas iniciais para aprender a investir em imóveis.

Cálculo dos impostos 

Quase não existem investimentos financeiros isentos de tributações, e no investimento em imóveis não é diferente. Antes de iniciar a empreitada, é fundamental que o investidor conheça e calcule todos as prestações e valores que serão repassados posteriormente, como, por exemplo, o de Tramitação de Bens e Imóveis (ITBI). Esse ponto é fundamental para não haver prejuízos durante o processo de investimento. 

investimento em imóveis: imóvel em miniatura em cima de uma calculadora
Os cálculos de avaliação são utilizados em conjunto com os outro índices de mercado, como o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) e o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), para se calcular corretamente o valor de uma propriedade. Créditos da imagem: Reprodução

Voltando ao ITBI, o tributo recai diretamente sobre o investidor, além de exigir seu pagamento para obter a titularidade da propriedade em questão. Aliás, dependendo da cidade em que o imóvel estiver localizado, seu valor pode chegar a corresponder até 5% do valor da propriedade. 

Imóveis usados

Assim como os carros seminovos são os favoritos para os motoristas de primeira viagem, comprar imóveis usados pode ser um bom começo para quem está iniciado no mercado de investimento de propriedades. Sem contar que, em tempos de crise financeira, os imóveis usados podem economizar alguns cifrões para seus donos.  

Além disso, imóveis usados são fáceis de encontrar em um leilão e, geralmente, seus proprietários podem repassá-los com um preço abaixo do mercado ganhando liquidez. E finalizando as vantagens dos imóveis usados, eles já estão construídos, possuem taxas e impostos estabelecidas previamente e são mais suscetíveis a oferecer financiamentos com juros mais em conta. 

Ofereça aluguel enquanto o imóvel se valoriza

É comum que muitas pessoas invistam em imóveis para alugar, visando a possibilidade de recuperar o investimento inicial apenas com o aluguel a ser determinado para os possíveis novos inquilinos. Sim, é possível que o aluguel possa funcionar como renda para o seu proprietário. Isso acontece enquanto o imóvel ganha valor de venda naturalmente, e seu dono recebe a quantia necessária para atender suas necessidades pessoais ou poder ser investida em outra empreitada.

imóvel de papelão em cima de várias moedas
Localização, tamanho, condições e situação do mercado são alguns dos fatores que atuam diretamente na valorização de uma propriedade. Créditos da imagem: Reprodução

A valorização do imóvel é o que vai trazer esses benefícios ao seu proprietário, dando até mesmo a possibilidade de venda posteriormente. Aliás, em muitas ocasiões, proprietários conseguem recuperar o valor investido em sua compra original — um lucro quase impossível para alguns investimentos. 

Terrenos também são ótimos investimentos

Há quem diga que só existem lucros em investimentos de imóveis prontos. Mas nem sempre é necessário construir uma propriedade antes de colocá-la no mercado. Ao adquirir um terreno, seus proprietários também podem usá-los como investimento no segmento. 

mãos segurando uma imagem com a simulação de um terreno
Terrenos também podem chamar a atenção de compradores empresariais que desejam ampliar a unidade de seus negócios, como, por exemplo, a construção de uma novo escritório ou um estacionamento para um empreendimento comercial. Créditos da imagem: Reprodução

E as chances de lucros só aumentam quando o investimento do proprietário se trata de um terreno em uma área valorizada. Com o crescimento do mercado imobiliário e a busca por bons bairros, terrenos em espaços cobiçados pelo mercado tendem a aumentar seu teor de valorização com o tempo. 

Liquidez 

É importante compreender que cada investimento possui uma liquidez distinta. Em outras palavras, todo investimento tem um período específico para ser valorizado e passar a oferecer lucros ao seu responsável. No caso dos imóveis, que possuem baixa liquidez, será necessário que haja um comprador antes que ele possa gerar capital — o que pode demorar. 

Ou seja, entender sobre a liquidez do investimento é um fator que deve ser considerado antes de colocá-lo no mercado. Entretanto, caso você não precise de um lucro imediato, o investimento em imóveis se configura como uma opção. 

Estudo de mercado

Embora o setor imobiliário seja um dos mais seguros, qualquer investimento sempre está suscetível a riscos. Por isso, é indicado que os interessados em atuar no mercado procurem e pesquisem todas as informações possíveis sobre o segmento antes de fechar negócio. 

Não estamos falando de cursos ou seminários. Pequenas observações podem deixar claro se o investimento em um determinado imóvel pode ser lucrativo, como uma análise da vizinhança, se há interesse de construtoras em atuar naquele espaço — valorizando o local, tendências no setor, entre outros. Com esse estudo, seus riscos de cometer um equívoco poderão ser reduzidos. 

Explore o potencial do imóvel 

Vender ou alugar um imóvel por tempo determinado não são as únicas opções para extrair lucros de uma propriedade. Existe a possibilidade de colocá-lo no mercado para ser utilizado durante a realização de eventos específicos, atividades esporádicas e até mesmo de aluguel por temporada — dependendo da tamanho do bem e da região, claro. 

investimento em imóveis: local para casamento
Já pensou em alugar o seu terreno para abrigar um casamento? Alugueis para eventos específicos podem ser lucrativos enquanto um vendedor não aparece. Créditos da imagem: Reprodução

Outra opção interessante vai para os donos de terrenos: existe a possibilidade de dividir o seu lote para a construção de lojas ou espaços de moradias, trazendo mais interessados para a sua folha de pagamento. Galpões e estacionamentos também podem ser aproveitados por proprietários, especialmente pela manutenção de baixo custo. 

Imóveis afastados também podem dar lucro

Ao procurar um espaço para morar, muitas pessoas acabam optando procurar em pontos centrais ou regiões conhecidas. Entretanto, imóveis afastados de áreas urbanas podem oferecer tantos atrativos quanto propriedades nos espaços mais cobiçados. 

É possível transformar seu imóvel afastado em um ponto turístico ao apostar em algum chamativo no local. Aluguel para casamentos, criação de restaurantes, albergues e hospedagens baratas e vendas de passeios são alguns opções de atrativos que podem ser oferecidos por quem possui um espaço em uma área distante. 

Imóveis na planta

Imóveis na planta são muitos procurados por investidores ou por quem deseja ter a tão sonhada “casa própria”. Por se tratar de uma propriedade ainda em construção, os imóveis na planta oferecem preços mais baixos do que quando já estão prontos. Por isso, eles são uma ótima opção para quem deseja investir.

investimento em imóveis: cofrinho em forma de casa
Após alguns meses, mesmo com a obra ainda é andamento, também existe a possibilidade de venda daquele espaço por um preço maior — afinal de contas, está cada vez mais perto do projeto ficar pronto para morar. Créditos da imagem: Reprodução

Reformas são bem-vindas 

Outra prática muito comum no mercado imobiliário é a de venda de propriedades que necessitem de ajustes. Por exemplo, existem casas antigas que, ao serem reformadas, podem ser vendidas por valores muito maiores. Contudo, antes de optar por uma propriedade “caindo aos pedaços”, veja se aquele imóvel, de fato, será capaz de oferecer algum lucro posterior. 

Para isso, será fundamental acompanhar de perto a reforma. Esteja atento ao projeto e aos profissionais que estão trabalhando nela, além dos materiais utilizados e a metodologia por trás da renovação. O importante aqui é focar nos lucros posteriores. 

Viu como o investimento em imóveis é um negócio lucrativo? Para mais posts como esse, a fim de descobrir negócios imperdíveis, visite o nosso blog.

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