Entenda como funciona a promessa de compra e venda de imóvel

O setor imobiliário é composto por diversos documentos que regularizam as transações, especialmente de compra e venda de imóveis residenciais e comerciais. Um dos documentos que geram mais dúvidas em quem está iniciando no setor é a promessa de compra e venda um imóvel, que pode ser confundida com o contrato de compra e venda. Mas você conhece esse documento?

Comprar um imóvel, apesar de parecer algo simples, envolve alguns processos burocráticos legais que prezam a integralidade da negociação, evitando que tanto comprador como vendedor saiam no prejuízo ou sofram algum tipo de golpe.

O registro, por exemplo, é um documento essencial para provar que você de fato é o novo proprietário daquele bem, assim como a escritura prova que houve a negociação entre as partes.

Mas você sabe para o que serve a promessa de compra e venda um imóvel? Veja a seguir mais sobre esse documento e suas funcionalidades!

O que é a promessa de compra e venda de imóvel?

A promessa de compra e venda nada mais é do que um contrato preliminar, onde todos os envolvidos concordam que irão assinar o contrato para a compra e venda daquele bem. O documento também pode ser chamado de pré-contrato, já que antecede de fato o documento que concretiza a compra daquele imóvel.

Porém, é importante ressaltar que apenas a escritura tem o poder legal de transferir o bem para o novo proprietário, e a promessa de compra e venda não torna o comprador legalmente dono da casa, apartamento ou qualquer outro tipo de imóvel que esteja em negociação.

O intuito da promessa é criar uma obrigação de comprar ou vender aquele bem dentro do prazo estabelecido e das condições e valor já pré-definidos.

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Quais são as principais cláusulas da promessa de compra e venda?

Cláusula de arrependimento

Essa cláusula permite que os contratantes tenham o direito, por meio de uma declaração unilateral, de arrepender-se do negócio e extinguir tudo o que estiver combinado no documento. Em alguns casos, existe uma indenização à parte lesada, no caso o vendedor, mas não é obrigatório.

No entanto, fique atento a esse tipo de cláusula, já que uma vez que a promessa de compra e venda esteja assinada, todas as cláusulas entram em vigor e devem ser cumpridas.

Cláusulas de irretratabilidade e irrevogabilidade

O documento ainda conta com cláusulas de irrevogabilidade, que evita que a promessa de compra e venda sofra qualquer rescisão de alguma das partes do contrato. Para uma maior segurança, grande parte dos documentos contam com essa cláusula, que evita qualquer tipo de desistência minutos antes da assinatura do contrato legal.

Porém, tratando-se do contrato de promessa e não de compra, essa cláusula não pode impedir que o comprador se arrependa da compra de acordo com os Tribunais brasileiros.

Nesse caso, o mais indicado é que o contrato seja revisado por um especialista no assunto, a fim de evitar quaisquer desentendimentos entre as partes diante desta cláusula.

É preciso fazer uma escritura da promessa de compra e venda?

A promessa é um documento que pode ser feito tanto de forma particular, como por escritura. No entanto, via de regra, a promessa de compra e venda é um documento feito por instrumento particular, para que depois faça-se a escritura que registre a matrícula do imóvel quando o contrato legal for assinado.

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Por que a promessa de compra e venda de imóvel é feita?

Alguns motivos que podem levar os negociadores a fazerem uma promessa de compra e venda são:

• complexidade da operação imobiliária, que muitas vezes exige um trabalho jurídico posterior mais cuidadoso;
• necessidade de formalizar a compra sem os documentos necessários para regularização do contrato legal;
• inexistência do imóvel no momento da compra – muito usado em casos de compra do imóvel ainda na planta;
• ficuldade de celebrar o contrato definitivo por motivos específicos – como questões de partilha e inventário;

Qual a diferença entre promessa de compra e venda e contrato de compra e venda?

Muitas pessoas que estão entrando no ramo imobiliário agora costumam confundir a promessa com o contrato de compra e venda. E embora sejam semelhantes, ambos os documentos possuem funções distintas.

Enquanto a promessa de compra e venda nada mais é do que um compromisso legal do qual você pode se arrepender do negócio e cancelar a aquisição antes da assinatura do contrato oficial, no caso do contrato de compra e venda, o comprador não pode desistir da compra depois que os papéis forem assinados.

Outra diferença está relacionada com o registro dos dois contratos: enquanto o contrato ou compromisso de compra e venda é registrado na matrícula do bem para comprovar que o comprador é o novo proprietário do imóvel, a promessa não possui poder legal para essa função. Ou seja, apenas assinar a promessa não lhe torna o dono legal daquele bem.

Quais as informações que constam na promessa de compra e venda?

O documento precisa apresentar as informações do comprador e do vendedor, assim como as principais informações relacionadas à compra do bem, como:

• valor total da propriedade negociada;
• condições de pagamento;
• características estruturais do bem – metragem da construção, do terreno etc;
• prazo de carência, quando houver;
• número de parcelas, quando houver;
• certidões de nome limpo de todas as partes envolvidas.

Depois de entender como funciona a promessa de compra e venda de imóvel e qual a finalidade do documento, não deixe de buscar ajuda de profissionais qualificados na hora de assinar contratos para transações imobiliárias. Isso lhe dará uma maior garantia de que todas as cláusulas poderão ser seguidas e lhe protegerá de possíveis prejuízos e multas.

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