Escritura de imóvel: o que é, quais os documentos necessários e o passo a passo para tirar uma
Na hora de comprar uma casa ou apartamento, um dos pontos para ficar de olho é na papelada e documentação sobre a propriedade, como o seu registro e matrícula e, principalmente, a escritura de imóvel, pois, somente com esses ofícios em mãos e legalmente reconhecidos que sua aquisição estará finalizada — e com o seu nome registrado.
Mas você sabe o que é uma escritura e o motivo pelo qual ela é tão fundamental durante o processo de compra de uma casa ou apartamento? Bom, primeiramente, mantenha a calma: isso é uma dúvida comum.
Afinal de contas, a compra de um imóvel é algo que requer muito dinheiro, como também exige responsabilidade por parte de seus compradores, mas nem sempre as pessoas têm noção desses pormenores burocráticos presentes em uma transação imobiliária.
Sem contar que um dos passos mais importantes que vão assentir que o comprador de um imóvel está pronto para concluir uma tão sonhada aquisição é sua comprovação e oficialização legal, que aconteceu por meio de documentos e ofícios, como uma escritura.
Neste post, você vai entender o que é escritura, porque ela é tão importante e necessária ao se comprar ou vender um imóvel e um passo a passo completo para a sua emissão. Acompanhe!
O que é a escritura de imóvel?
Um dos principais documentos referentes a uma propriedade, a escritura de imóvel é o papel que formaliza as obrigações entre ambas as partes de um negócio. Em outras palavras, ela é o comprovante emitido após um comprador de um imóvel fazer a sua aquisição com uma construtura ou vendedor individual, seja casa, apartamento ou condomínio que esteja pronto, em construção ou somente na planta.
A escritura será lavrada pelo tabelião no Cartório de Notas, oficializando, de fato, a transação comercial entre um comprador e uma construtora. No ofício, os tabeliães deverão explicitar todos os acordos e decisões tomadas entre as partes (comprador e vendedor), como o valor do imóvel, data da celebração do contrato, forma de pagamento, prazo para quitação, entre outros pontos.
Lembrando que a escritura só será emitida após o prazo contratual para a baixa da hipoteca for concluída. Em caso de um imóvel, como um apartamento, comprado à vista, e livre de hipotecas junto a uma instituição financeira, sua escritura poderá ser feita imediatamente.
Nesse caso, todas as responsabilidades do antigo proprietário serão transferidas ao comprador, como valores e pagamentos do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) ou taxas referentes ao condomínio.
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Escritura x Registro de Imóvel
Um ponto da escritura que causa muita confusão é a sua similaridade com o Registro de Imóvel, outro documento importante que atesta e confirma a transação de compra e venda de qualquer propriedade. Somente a partir de sua emissão, que a titularidade de uma casa, apartamento ou condomínio pode, então, passar para o nome do comprador.
De forma resumida, o Registro de Imóvel é o documento que dá “nome aos bois” e atesta o verdadeiro nome por trás de uma propriedade — este que será o responsável legal e financeiro por ele.
Enquanto a escritura de imóvel comprova a veracidade de uma transação imobiliária entre comprador e construtura, o registro de imóvel é o ofício que dará conclusão ao processo de aquisição de uma propriedade.
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Em resumo, a escritura de imóvel é o termo que oficializa o direito de posse de um comprador sobre o bem adquirido. Nas próximas seções, vamos tirar algumas dúvidas sobre o ofício.
Quando será necessário emitir a escritura de imóvel?
Você deve ter entendido que a escritura de imóvel, basicamente, representa a nota fiscal que transfere todas as responsabilidades legais e financeiras sobre aquele imóvel do proprietário ao comprador, certo? Sendo assim, é coerente afirmar que sempre que houver uma transação de compra ou venda de uma propriedade, a emissão da escritura de imóvel será um processo determinante e obrigatório.
Somente com a emissão da escritura de imóvel é que um comprador poderá declarar que a propriedade em questão, de fato, é de seu pertence.
É até possível afirmar que a escritura de imóvel é tem peso maior que o comprovante de operação bancária referente a uma transação imobiliária visto que, sem sua emissão, é possível considerar um negócio como inconcluído perante as regras e leis do mercado imobiliário nacional.
Basicamente, sempre que houver compra ou venda de um imóvel, a emissão da escritura de imóvel fará parte do processo.
Não possuo a escritura do imóvel, e agora?
Não possuir a escritura do seu imóvel pode resultar em inúmeros problemas. Entre eles, o principal: sem o termo oficializado, seu comprador não poderá ser considerado o dono daquela propriedade.
Imagine a situação: você desembolsa uma enorme quantia de dinheiro para comprar um apartamento, mas, com a falta da papelada correta, é como se todo o dinheiro corresse. Afinal de contas, sem documentos, sem comprovação de posse sobre uma propriedade!
Na pior das hipóteses, você poderá perder o seu teto. Como? Análise outro cenário: suponhamos que você tenha realizado a compra de um condomínio.
Contudo, sua construtora decide agir de má fé e alega na justiça que aquela propriedade, de fato, não pertence a você, e sim, a eles. Sem a emissão da escritura de imóvel, judicialmente, a construtora terá mais direito ao apartamento — enquanto você pode ficar a ver navios.
Portanto, é fundamental garantir a emissão da escritura de imóvel no momento do fechamento de um acordo — seja para se prevenir de golpes ou assegurar seu patrimônio.
Sem contar que, para atestar a legalidade do seu imóvel perante os órgãos municipais, a escritura é um dos documentos obrigatórios para impedir que sua casa, apartamento ou imóvel, seja considerado irregular e suscetível a multas e até processos.
Em caso de não conseguir certificar a veracidade de uma escritura, você pode contratar um especialista para ajudar no processo. Afinal de contas, como diz o ditado popular, é melhor prevenir do que remediar.
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Valor da escritura de um imóvel
Considerando sua obrigatoriedade no processo de aquisição de uma propriedade imobiliária, já pode ser percebido que a escritura de um imóvel é um documento que envolve um certo custo financeiro. Pois bem, tenha em mente que, ao comprar um imóvel, o valor que será desembolsado vai muito além do valor da propriedade.
De acordo com o mercado de imóveis no Brasil, toda a responsabilidade burocrática e financeira sobre a documentação de um bem é de obrigação do seu comprador.
Ou seja, custos com emissão de escritura e outros documentos sobre um imóvel vão sair do bolso daquele que está no lado da compra em uma transação imobiliária. O lado bom disso é que, ao realizar o pagamento, ficará mais fácil de ter noção e responsabilidade sobre os ofícios de um bem.
Geralmente o comprador de um imóvel é a pessoa que deve correr atrás para formalizar todo o contrato e os pormenores de uma negociação. Ele também é o principal nome por trás da emissão e pagamento dos impostos sobre uma casa, apartamento ou condomínio. Em algumas situações, existem compradores que dividem os custos burocraticos com o vendores, mas cada caso é um caso.
É importante relembrar que os valores a serem cobrados para dar entrada na papelada variam de acordo com o município a qual o imóvel está localizado. Em um cálculo padrão, é estimado que o valor de uma escritura pode ficar entre entre 2% a 3% do preço venal (ou seja, o custo estimado conforme os dados da Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel, presente no Registro de Imóveis).
Como tirar a escritura do imóvel? Veja o passo a passo
Pronto, você já entendeu a importância por trás da emissão da escritura do imóvel, mas seu ponto fundamental ainda não foi apresentado: sua emissão. A seguir, você confere uma explicação detalhada de todos os processos que envolvem a oficialização da escritura. Confira:
Primeiro passo: aprender onde emitir a escritura
Antes da realização de venda ou compra de propriedade, um passo fundamental a ser tomado é o de formalizar a transição. E isso acontece por meio da escritura que, por sua vez, é emitida no cartório de notas por um tabelião ou notário disponível.
Pesquise localidades, verifique horários e, se possível, agende um espaço durante o funcionamento do cartório dar entrada no ofício — esta medida é indicada para evitar imprevistos e, em alguns casos, até acelera o processo.
Segundo passo: tenha toda a documentação obrigatória em mãos
Você encontrou o melhor dia e horário para resolver esse trâmite no cartório. E agora, basta aparecer de mãos vazias para o seu agendamento? Negativo!
Neste processo, intitulado “averbação do imóvel”, o cartório vai solicitar uma série de documentos que ajudem a comprovar sua responsabilidade legal e financeira sobre uma propriedade. Os documentos em questão são exigidos tanto para o comprador quanto para o vendedor. Conheça-os a seguir:
Documentos do vendedor (em caso de pessoa física, e não empresa)
Se a transação for realizada diretamente com o proprietário, sem o envolvimento de imobiliária ou construtora, o dono do imóvel terá de comparecer ao cartório munido dos seguidos documentos:
- Cópias autenticadas do RG e CPF de todos os proprietários do imóvel;
- Certidão de casamento atualizada (se houver);
- Pacto antenupcial registrado ou Escritura Pública de pacto antenupcial (se houver);
- Comprovante de endereço;
- Profissões de todos os proprietários e seus cônjuges.
Documentos do vendedor (em caso de pessoa jurídica, e não física)
Em caso da compra ser realizada diretamente com a construtora ou imobiliária por trás da propriedade, seus representantes terão de comparecer ao cartório munidos de:
- Contrato Social Consolidado;
- Inscrição no CNPJ da imobiliária ou construtora;
- RG e CPF dos sócios administradores, assim como endereços e profissões;
- Certidão Simplificada da Junta Comercial;
- Certidão Negativa de Tributos Federais;
- Certidão Negativa de Contribuições Previdenciárias (do Instituto Nacional do Seguro Social [INSS]).
Documentos do comprador
Já para o comprador, seu dever nesse processo será o comparecimento no cartório para emissão da escritura, munido dos seguintes documentos:
- RG e CPF do comprador e de seu cônjuge (se houver);
- Certidão de Nascimento ou Certidão de Casamento (se houver);
- Pacto antenupcial registrado;
- Endereço completo e profissão
Documentos do imóvel
Assim como a entrega de todos os documentos supracitados dos compradores e vendedores, também será necessário levantar ofícios do imóvel. A lista vai variar conforme a natureza da propriedade, seja rural ou urbana.
Imóvel Urbano
Veja a lista da documentação necessária em caso de propriedade urbana:
- IPTU (Imposto Predial Territorial Urbano);
- Matrícula atualizada do imóvel;
- Certidões negativas de ônus e ações;
- Certidão atualizada do imóvel: emitida no Cartório de Registro de Imóveis em que constará seu histórico (qualquer modificação feita na propriedade, seja por meio de reforma ou não, deverá ser averbada ou documentada por registro formal);
- Certidão da prefeitura: para cálculo do valor do ITBI (Imposto de Transferência de Bens Imóveis).
Em caso de condomínios, será necessário apresentação uma declaração autenticada e assinada pelo síndico, na qual será informado a inexistência de débitos em aberto sobre aquele apartamento.
Imóvel rural
Veja a lista da documentação necessária em caso de propriedade rural:
- ITR (Imposto Territorial Rural);
- CCIR (Certidão ou Certificado de Imóvel Rural);
- Matrícula atualizada do imóvel;
- Certidões negativas de ônus e ações.
Sabendo serem muitos documentos exigidos pelos cartórios, aqui vai uma dica: tente, se possível, fazer o levantamento de todos os itens antecipadamente. Assim você terá mais agilidade e tranquilidade durante o processo de tirar a escritura.
Sem contar que também você se previne contra imprevistos, como o esquecimento de um item, e ainda terá tempo para se certificar sobre a veracidade de todos os documentos.
Documentos extras
Além de todos os documentos supracitados, é indicado que o comprador apresente outros papéis que aumentem a segurança da transação — embora não sejam obrigatórios. Tais quais:
- Certidão da Justiça Federal;
- Certidão da Justiça do Trabalho;
- Certidão dos Distribuidores Cíveis sobre Executivos fiscais, municipais e estaduais;
- Certidão dos Distribuidores Cíveis sobre Ações Cíveis e de Família;
- Certidão dos Distribuidores Cíveis sobre falência ou concordata;
- Certidões dos Tabeliães de Protestos de Letras e Títulos;
- Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas: pode ser emitida de forma online e gratuita no site do Tribunal Superior do Trabalho (TST).
Terceiro passo: apure todas as certidões negativas
Outro ponto indicado ao responsável pela emissão da escritura é obter todas as certidões negativas de débitos (sejam eles municipais, federais e estaduais), possíveis ações trabalhistas ativas contra o vendedor (tanto do local da propriedade quanto do domicílio do vendedor).
Tal medida ajuda a garantir o status do negócio da propriedade, e também te previne contra multas ou taxas “surpresas” — resultantes de processos ou anulações judiciais.
Quarto passo: faça o recolhimento do Imposto de Transferência de Bens Imóveis (ITBI)
Também será necessário recolher o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) para concluir o processo de solicitação de escritura. Esse procedimento pode ser feito com a ajuda do tabelião.
No ITBI constarão alguns dados da propriedade em questão, como os informações básicas do comprador, do imóvel e do vendedor, assim como outros pontos mais específicos sobre a transação, como o preço do imóvel, forma de pagamento, entre outros.
Quinto passo: Análise do tabelião
Pronto, toda a documentação foi devidamente conferida por você e entregue ao cartório. É a hora do abraço? De forma alguma!
Uma vez que toda a papelada esteja nas mãos do tabelião, assim como o recolhimento do ITBI, ele fará uma análise para garantir a veracidade dos comprovantes, das informações e de tudo que envolve a escritura do imóvel. O tempo previsto varia de acordo com o cartório.
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Sexto passo: Conclusão da análise dos documentos
O cartório entrou em contato para confirmar o fim da análise de toda a documentação solicitada. O próximo passo, então, será o de comparecimento ao cartório, de ambas as partes (vendedores e compradores), para o lavrado do ato e assinatura de todos os envolvidos. Após a assinatura do documento, a escritura se tornará um ato público.
Mas antes de tirar a tampa da caneta e preparar o punho, verifique se todas as informações estão corretas. Caso contrário, tanto o comprador, quanto o vendedor, poderão ter problemas para dar entrada na correção do ofício (sem contar a perda de tempo). Nesta etapa também ocorre o pagamento dos emolumentos do tabelião estipulados pelo Tribunal de Justiça.
Sétimo passo: Leve a escritura ao Ofício de Registro de Imóveis
Pronto, a escritura foi emitida e assinada. Acabou o processo? Imagina! Agora, você deverá levar o documento assinado até o Ofício de Registro de Imóveis. Lá é que será iniciado o processo de registro do seu nome no imóvel.
Oitavo passo: Análise da escritura
Assim que o Oficial de Registro de Imóveis receber a escritura do imóvel, será feita uma análise em que poderá haver outras exigências decorrentes dela, como o pagamento de emolumentos para o registro, pagamento de algumas averbações, entre outros.
Todos os itens e novas exigências estão acordadas com a tabela dos Oficiais de Registro de Imóveis.
Nono passo: Pronto, você é um proprietário!
Uma vez que a análise da escritura seja realizada pelo Oficial de Registro de Imóveis, será necessário esperar um prazo de até 30 dias para o registro oficial da escritura na matrícula do imóvel.
Somente a partir da sua oficialização que o imóvel, finalmente, terá o seu nome na escritura. Com isso, a propriedade passará a constar na declaração do Imposto de Renda (IR) do comprador. Pronto, você é dono de um imóvel e está assegurando o futuro do seu patrimônio. Parabéns!
Viu como não é complicado tirar a escritura do imóvel? Além de um processo fundamental e importante, esse documento é primordial para garantir o seu direito sobre uma propriedade.
Agora que você tirou todas as suas dúvidas sobre a escritura de um imóvel, confira outros conteúdos no nosso blog!
