Imóvel com dívida

Como refinanciar um imóvel? Quais os requisitos e como o processo funciona?

Muitas pessoas acreditam que o refinanciamento de um imóvel acontece quando você vende uma casa financiada para outra pessoa que acaba assumindo a dívida. Porém, esse tipo de procedimento é usado especialmente para quem deseja obter crédito com o banco enquanto seu imóvel ainda está sendo pago. Mas você sabe como refinanciar um imóvel?

Quando o consumidor tem uma casa financiada com até 70% do valor quitado, é possível conseguir créditos de até 60% do valor total do imóvel. Para isso, o banco usa a própria casa em financiamento como forma de garantia, fazendo com que o empréstimo saia mais em conta do que cheques especiais ou cartões de crédito, podendo ser pago em até 20 anos.

Para lhe explicar melhor como funciona um refinanciamento imobiliário e como conseguir um, separamos um post completo sobre o assunto para tirar todas as suas dúvidas. Confira a seguir!

O que é um refinanciamento de imóvel?

O refinanciamento de imóvel, ou home equity, é uma forma de empréstimo bancário pessoal no qual o imóvel financiado é dado como garantia de pagamento. Isso faz com que o processo tenha mais vantagens em comparação aos empréstimos convencionais.

o refinanciamento acontece quando você oferece sua casa já financiada como garantia para um empréstimo
o refinanciamento acontece quando você oferece sua casa já financiada como garantia para um empréstimo

Dependendo da condição do imóvel e quantas parcelas já foram quitadas do financiamento, é possível conseguir um crédito de até 60% do valor do bem, com taxas de juros menores e um prazo de pagamento maior.

Na Caixa, por exemplo, ocrédito liberado para o empréstimo é usado uma parte para quitar o financiamento do imóvel dado como garantia, e a outra parte podendo ser usada no que o cliente preferir, sem necessidade de justificar o destino do dinheiro.

Leia também Como financiar um imóvel pela Caixa? Passo a passo completo

Com a análise feita pelo banco, é possível descobrir quantas parcelas ainda faltam do financiamento e descontar o valor de juros e multas para avaliar o crédito para o refinanciamento. É a partir dessa análise que o banco fará um levantamento dos dados do valor que será usado para quitar parte da dívida.

Como funciona o refinanciamento de um imóvel na Caixa?

Para financiar um imóvel na Caixa você usará o programa Crédito Real Fácil, programa que disponibiliza crédito para clientes pessoas físicas e que usa imóveis como forma de alienação fiduciária para garantia da transação.

Nesse tipo de programa, o cliente pode usar tanto imóveis residenciais, como comerciais, e não é necessário que você entregue o bem para o banco, podendo ainda continuar utilizando o imóvel como moradia ou comércio.

As amortizações usadas no refinanciamento imobiliário podem ser escolhidas entre a Tabela Price e SAC, com prazo de pagamento de até 180 meses.

De modo geral, usa-se uma taxa de juros que varia entre 0,6% a 1,10% ao mês, além de um seguro obrigatório chamado de DFI (Seguro de Danos Físicos do Imóvel).

O banco ainda oferece um sistema de simulação para verificar a prévia de um refinanciamento imobiliário na Caixa, a fim de que os clientes tenham uma ideia do valor que seria liberado e do valor das parcelas com os juros aplicados.

Como refinanciar um imóvel?

Para realizar o refinanciamento imobiliário usando imóveis que ainda não foram quitados, é necessário cumprir as exigências do banco. Na maior parte dos casos, é necessário que pelo menos 50% da dívida do financiamento tenha sido quitada.

antes de mais nada, tenha em mente que para que seja possível refinanciar seu imóvel, ele deve estar com pelo menos 50% do valor quitado
antes de mais nada, tenha em mente que para que seja possível refinanciar seu imóvel, ele deve estar com pelo menos 50% do valor quitado

A partir disso, você saberá a quantidade necessária para que você consiga quitar o restante da dívida e quanto sobrará do empréstimo para uso livre. Por exemplo, imagine que você comprou uma casa de R$300.000, mas que deu R$85 mil de entrada. Ao fazer o cálculo e desconsiderar os juros e multas, você descobriu que ainda falta um montante de 130 mil para quitar o financiamento.

Isso quer dizer que se você gostaria de um empréstimo de 30 mil, terá que fazer um empréstimo de R$160 mil para quitar o financiamento e conseguir o restante para uso livre.

Vale lembrar que o que resta do empréstimo pode ser usado para qualquer finalidade, inclusive para amortizar parte do financiamento caso o cliente deseje.

Dito isto, para realizar o refinanciamento você deverá comparecer ao banco com os documentos do imóvel como a matrícula atualizada e seus documentos pessoais, como RG, CPF, carteira de trabalho, certidão de casamento etc.

Com esses dados, o banco fará uma análise de crédito e da situação do financiamento, a fim de verificar se é possível conceder esse novo crédito e se sua renda é compatível com o valor das parcelas.

Caso o financiamento seja aprovado, você receberá o valor para quitar o restante do financiamento do seu imóvel e o valor extra para usar para qualquer finalidade.

Quais são os requisitos para refinanciar um imóvel?

A maioria dos bancos exige que o imóvel tenha sido quitado pelo menos 50% do seu valor, embora essa exigência possa mudar de instituição para instituição. Além disso, para conseguir o refinanciamento você deve apresentar a matrícula do imóvel para comprovar que você é realmente o proprietário do bem.

Outra exigência é que as parcelas do refinanciamento não poderão comprometer mais de ⅓ da sua renda mensal, o que significa que se você tem um salário de R$3.200, sua parcela não pode ser maior do que R$960, a fim de garantir que você poderá arcar com a dívida.

o banco também exige que as parcelas não comprometam mais do que 30% da sua renda
o banco também exige que as parcelas não comprometam mais do que 30% da sua renda

É importante ressaltar que alguns bancos oferecem esse tipo de empréstimo também para quem tem o nome negativado, mas quando isso acontece, as instituições normalmente aumentam as taxas de juros pelo risco de inadimplência.

Agora que você viu como refinanciar um imóvel, faça uma simulação para verificar quanto ainda falta para quitar seu imóvel desconsiderando os juros e multas. Com isso, fica mais fácil descobrir quanto você precisa de crédito para alcançar o valor de quitação do financiamento e o valor livre que você precisa de empréstimo.

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