Como financiar um imóvel? Confira o passo a passo

Um dos principais objetivos dos jovens brasileiros hoje em dia é conquistar sua casa própria e sair do aluguel. No entanto, comprar um imóvel não é uma tarefa muito simples, especialmente para quem recebe um ou dois salários mínimos como renda mensal. Mas, uma das saídas mais fáceis para quem deseja adquirir uma casa é financiar um imóvel, sendo esse um dos processos mais procurados atualmente.

Juntar o dinheiro para pagar uma casa à vista é a realidade de poucos brasileiros dos dias atuais, e com o financiamento criado em 1964, chamado de Sistema Financeiro da Habitação (SFH), adquirir um imóvel próprio ficou um pouco menos complicado – embora ainda não seja realmente fácil.

A ideia do programa era de suprir a carência de crédito habitacional da época de rápida urbanização, sendo um programa regulado pelo Banco Central e Conselho Monetário Nacional.

No entanto, o que muitos não sabem é que o programa SFH possui limites que o governo federal estabelece referentes ao valor máximo do imóvel que poderá ser financiado e a taxa de juros, por exemplo, além de outras regras pouco faladas.

Para que você aprenda de uma vez por todas como financiar um imóvel, separamos um post completo sobre esse assunto para tirar todas as suas dúvidas. Confira a seguir!

O que é financiamento imobiliário?

Resumidamente, o financiamento imobiliário é um empréstimo para que o indivíduo possa adquirir um imóvel. Com esses recursos emprestados, é possível comprar uma casa e pagar o valor emprestado para o banco por meio de parcelas com juros e correção monetária.

Hoje em dia, esse tipo de financiamento é considerado a modalidade de crédito que possui as menores taxas do mercado, além dos prazos mais longos, que podem chegar a até 35 anos.

Um dos grandes diferenciais do programa é que não é necessário que o imóvel seja novo, já que você pode financiar um imóvel na planta, usado ou em construção.

A maioria das instituições cobrem até 90% do valor de venda do bem, dependendo da renda do comprador e condições de pagamento, já que os recursos do financiamento vem do FGTS, LCIs, CRIs e Caderneta de Poupança, em sua maioria.

Sendo assim, as instituições que prestam esse serviço precisam ter uma garantia de que receberão o montante “emprestado” de volta.

Como financiar um imóvel?

Para dar início ao processo de financiamento imobiliário, você deve ir até um banco, unidade da Caixa Econômica Federal ou outra instituição que preste esse tipo de serviço para apresentar os documentos exigidos e preencher a ficha cadastral. A partir disso, o banco fará uma análise de risco de crédito para averiguar qual o valor máximo que ele consegue liberar em cada caso específico.

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Para fazer essa análise, normalmente as instituições avaliam informações como: o score de crédito, se possui dívidas, quantas dívidas possui em seu nome, qual o valor da renda mensal e a capacidade de pagamento das parcelas.

Vale lembrar que outros membros da família como o cônjuge, por exemplo, podem entrar na composição de renda mínima necessária para que o crédito possa ser concedido, além dos pais e filhos, que também podem participar dessa integração.

É nesta etapa que a instituição também estabelecerá o tipo de amortização que o consumidor poderá optar, em quantas prestações a dívida foi dividida, quais são as taxas de juros, garantias e entrada.

Caso o financiamento seja aprovado, o banco entrega o valor para o cliente, que começará a pagar as parcelas do financiamento.

Financiar um imóvel: Entrada

De modo geral, as instituições cobram uma taxa de entrada de 20% do valor do imóvel, mas nada impede que o cliente ofereça um valor maior para que as taxas de juros e parcelas fiquem menores.

Inclusive, uma dica é pagar o máximo que você conseguir na entrada de um financiamento, levando em conta que o juros são calculados tendo como base seu saldo devedor. Ou seja: quanto menor for a dívida, menos juros você paga.

Algumas instituições específicas trabalham com uma entrada de 10% do valor do imóvel, o que é muito comum para famílias de baixa renda que se aplicam no programa Minha Casa, Minha Vida.

Garantias

A garantia de um financiamento imobiliário é o próprio imóvel que está sendo financiado por meio de alienação fiduciária ou hipoteca. No caso da alienação, o bem fica alienado ao banco até que o indivíduo quite o imóvel, e é uma das modalidades mais usadas pelas intuições que oferecem crédito imobiliário, já que torna mais fácil tomar o imóvel em casos de inadimplência do cliente.

De acordo com o Banco Central, alguns bancos podem aceitar outros imóveis como garantia, como nos casos de fiadores, por exemplo.

Avaliação

Antes de liberar o crédito, o banco fará uma avaliação do imóvel a fim de verificar se o valor solicitado é realmente condizente com o imóvel que será financiado, além de averiguar se a operação se enquadra nos requisitos do SFH e qual a situação legal da casa que está sendo financiada. É nessa etapa, também, que faz-se uma verificação do saldo do FGTS do comprador e se ele poderá sacá-lo para usar como parte da entrada do financiamento.

Financiar um imóvel: Prestações

As prestações são calculadas de acordo com o contrato entre o banco e o cliente. Dentro do cálculo das prestações, a instituição financeira leva em conta a parcela de amortização da dívida, taxa de administração de contrato, juros e seguro. Normalmente, o saldo devedor e prestações são corrigidos anualmente pela TR, embora em alguns casos sejam recalculadas tendo como base o índice IPCA.

Como são os juros para financiar um imóvel?

Uma das maiores preocupações de quem deseja financiar um imóvel são os juros, que são os responsáveis por aumentar o valor final pago para a instituição.

Na modalidade SFH, os juros podem chegar a um máximo de 12% ao ano, enquanto no SFI, não existe um limite geral.

Em alguns casos, dependendo da situação financeira do país, esses valores podem chegar a menos de 7% ao ano, mas nada impede que esse valor fique acima de 12%.

Isso acontece porque os juros de financiamentos imobiliários são baseados na taxa Selic, uma taxa básica de juros da economia brasileira. Em agosto de 2020, por exemplo, essa taxa chegou a 2% ao ano, um dos níveis mais baixos da história brasileira até agora, fazendo com que o juros dos financiamentos caíssem drasticamente.

Quais tipos de financiamento imobiliário existem?

Hoje em dia existem dois sistemas principais para financiar um imóvel: o SFH e o SFI. O Banco Central permite que esses financiamentos possam ser usados tanto para a compra de um imóvel, como para reformas, construções, ampliações e compra de materiais de construção.

SHF

O mais comum hoje em dia é o financiamento SFH, regulamentado pelo governo federal e tendo como base os depósitos na caderneta de poupança e Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).

O programa pode ser usado para financiamento de imóveis de até R$1,5 milhão, com crédito máximo de 80% do valor do bem e taxa de juros até 12% ao ano + a variação TR. Além do mais, as prestações desse tipo de financiamento só podem comprometer, no máximo, 30% da renda do cliente, tendo um prazo de pagamento de até 35 anos.

Outro diferencial dessa modalidade também acontece na hora de registrar o imóvel novo. Em casos de compras do primeiro imóvel pela modalidade SFH, existe uma garantia de desconto de 50% na taxa de registro em cartório.

SFI

Enquanto isso, o SFI é um sistema desregulamentado no qual clientes e instituições financeiras podem negociar livremente. Isso quer dizer que não existem limites baseados no SFH e os recursos usados são obtidos no mercado por emissões de títulos de crédito imobiliário.

Além do mais, não existem restrições legais para o valor do imóvel, comprometimento da renda, taxa de juros, amortização e índice de reajuste. Nesse modelo os financiamentos podem cobrir até 90% do valor do bem total, e os prazos também podem chegar a 35 anos, apesar de muitas vezes serem menores.

A maioria dos bancos trabalha com os dois sistemas, embora o SFH seja o mais optados pelos clientes.

Financiamento direto com a incorporadora ou construtora

Outra modalidade de financiamento que vem crescendo mais e mais no Brasil são os financiamentos feitos direto com a construtora, e são mais comuns para imóveis na planta ou em construção, além de terrenos.

Nesses casos, o comprador paga uma taxa de entrada entre 30% e 40% do valor do bem, e paga as parcelas até a entrega das chaves.

O saldo restante normalmente é financiado por uma instituição financeira ou pela própria empresa que está responsável pela obra.

Caso o financiamento seja feito com bancos parceiros, seguirá o mesmo modelo dos financiamentos SFH e SFI, enquanto que os financiamentos feitos diretamente com as construtoras são feitos de acordo com as condições da instituição. No último caso, porém, existe uma pequena desvantagem de prazos de pagamento mais curtos e prestações mais altas.

Como funcionam os sistemas de amortização do financiamento imobiliário?

De modo geral, a amortização da dívida poderá ser negociada entre o banco e o cliente entre 3 dos principais modelos: SAC, Sacre e Tabela Price – que também é conhecida como Sistema Francês de Amortização. A escolha desses modelos é essencial para saber se as prestações ficarão dentro da renda da família.

Tabela Price

Na Tabela Price, o valor nominal das parcelas é igual durante todo o contrato, e com o passar do tempo, os juros diminuem e a amortização aumenta, embora o desembolso mensal do comprador seja mantido no mesmo patamar.

Esse modelo é indicado especialmente para consumidores que têm poucos recursos disponíveis no início do financiamento, já que as primeiras prestações tendem a ser menores quando comparadas com as outras modalidades que existem.

Esse modelo também é interessante pela sua previsibilidade, já que o valor permanece o mesmo desde a primeira, até a última parcela, então não existirá surpresa ao longo dos meses. Quando opta-se pela Tabela Price, porém, o crédito não pode ser maior do que 80% do valor do imóvel.

SAC

Na modalidade SAC as parcelas diminuem conforme você vai quitando a dívida, muito comum no programa Minha Casa, Minha Vida. Com isso, você começa a pagar parcelas maiores e termina pagando quase metade do valor da primeira parcela. Como o valor da amortização é constante, os juros e saldo devedor diminuem mais rápido comparado com a Tabela Price, por exemplo.

Sacre

Já o modelo Sacre é uma mistura de Tabela Price com SAC. Isso porque as amortizações são crescentes e o valor das prestações tendem a aumentar no início do financiamento. Mas depois de algum tempo, começam a cair graças a redução do saldo devedor e, como consequência, os juros também caem.

Tanto no PRICE como no SAC, o financiamento pode chegar a até 90% do valor do imóvel, e ambos permitem uma redução mais rápida da dívida, gerando uma certa economia para o consumidor.

Quais são os custos de um financiamento?

Engana-se quem acredita que em um financiamento você arcará apenas com os juros e amortização. Afinal, o Custo Efetivo Total (CET) de um financiamento também engloba a taxa de avaliação e no SFH, taxa de administração, que custa uma média de R$25,00 ao mês.

Porém, é responsabilidade do banco deixar todas as tarifas cobradas o mais claro possível no contrato.

Outros custos que também fazem parte do financiamento são:

• emissões de certidões negativas de dívidas tributárias;
• ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis;
• registro do contrato em cartório.

O ITBI é uma taxa que varia de acordo com cada município brasileiro, e sua alíquota pode chegar ao máximo de 3% sobre o valor do imóvel. 

Qualquer pessoa pode financiar um imóvel?

De acordo com a Caixa Econômica Federal, para financiar um imóvel é necessário 

• ter o nome limpo;
• não ter problemas com o Fisco e Previdência Social;
• ser maior de 18 anos ou emancipado com no mínimo 16 anos;
• ter capacidade econômico-financeira para arcar com os custos mensais ou renda compatível com a dívida;
• ser braisleir nato, naturalizado ou estrangeiro com visto de residência permanente no país.

Quais são os documentos necessários para financiar um imóvel?

Os documentos necessários variam de acordo com a instituição que você escolheu, e é importante que você verifique quais os documentos que ela solicita para analisar o crédito do financiamento. Porém, em geral, os documentos solicitados pela maioria são:

• RG;
• CPF;
• certidão de nascimento ou casamento;
• comprovante de residência;
• comprovante de renda;
• certidão conjunta negativa de débitos de tributos federais.

Como consigo usar o FGTS para fazer um financiamento imobiliário?

O governo permite que você use seu FGTS para financiamentos feitos pelo SFH e SFI com valores menores de R$1,5 milhões, desde que esse seja o primeiro imóvel financiado do consumidor.

Para isso, você deve:

• ter pelo menos 3 anos sob regime de FGTS;
• não possuir outro imóvel residencial na mesma cidade que mora ou trabalha;
• não ter outra finalidade para o imóvel financiado se não a moradia própria;
• não ter usado o FGTS para financiamento nos últimos 3 anos.

O saldo poderá ser usado para pagar a entrada do financiamento, amortizar a dívida, quitar o saldo devedor e abater a prestação mensal em até 80% do valor por 12 meses consecutivos.

Além do mais, o imóvel deve ser urbano, não ter pendências legais e estar matriculado no registro de imóveis.

Financiar um imóvel vale a pena?

Por ser um compromisso a longo prazo, os financiamentos valem a pena especialmente para jovens casais que desejam sair do aluguel e adquirir a casa própria. Afinal, muitas vezes o valor do financiamento é menor ou igual a um aluguel, mas a diferença será que você estará pagando por algo que é seu.

É importante, porém, que antes disso você se organize e estude as melhores condições do mercado, a fim de conseguir juros menores e parcelas que caibam no seu bolso e não comprometam sua renda.

O que reprova um financiamento imobiliário?

Na hora da análise de crédito, um dos maiores medos de quem está financiando um imóvel é a reprovação. Isso pode acontecer por diversos motivos, sendo os mais comuns:

• nome negativado – nome sujo no Serasa, SPC etc;
• capacidade financeira;
• renda;
• idade.

Outros fatores que podem resultar na reprovação do crédito de financiamento estão ligados à situação do imóvel. Isso quer dizer que, caso o bem esteja com pendências que afetem diretamente na compra e venda do mesmo, o contrato provavelmente será reprovado pela instituição.

Também pode acontecer de os bancos considerarem que o próprio imóvel, que é tido como uma garantia na maioria dos casos, não é suficiente para cobrir o crédito solicitado.

Agora que você viu como financiar um imóvel, você conseguiu entender como o crédito imobiliário pode ser vantajoso para sair do aluguel, não é? Uma dica é se organizar financeiramente para conseguir dar uma entrada maior e diminuir os juros nas parcelas mensais, além de escolher uma amortização que ofereça maior economia ao longo dos meses.

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