Precificar um imóvel com valores muito mais altos do que a realidade é um comportamento muito comum quando falamos em compra e venda de residências e comércios. Isso acontece, pois muitas pessoas não conhecem a fórmula para encontrar o valor de venda correto, e acabam colocando preços muito acima do mercado. Mas como saber o valor de venda de um imóvel?

Também chamado de valor venal, o valor de venda depende de algumas variantes, como área do terreno, idade do imóvel, se houve ou não reformas, etc. E é a partir desse valor que descobre-se não somente o preço de venda e compra do imóvel, mas também quais são os valores de impostos que incidem sobre o imóvel.

Confira no artigo a seguir o que é valor venal e como saber o valor de venda de um imóvel!

O que é o valor venal?

O valor venal de um imóvel é uma estimativa feita pelo Poder Público do valor de compra e venda do bem. Isto é: o preço que o imóvel alcançaria em uma transação à vista, com base nas análises da prefeitura da cidade onde ele se encontra.

o valor venal é o preço que aquele imóvel vale de acordo com uma estimativa feita pelo Poder Público
O valor venal é o preço que aquele imóvel vale, de acordo com uma estimativa feita pelo Poder Público

Para conseguir encontrar esse índice, o município se baseia no preço que é praticado no mercado e determina qual será o valor final de cada m² do terreno urbano e da área construída.

Além de servir para precificar o valor de venda do imóvel, o valor venal também é importante para definir o valor de emolumentos administrativos ou judiciais e impostos. O IPTU (Imposto sobre Propriedade Territorial Urbana), por exemplo, é um imposto em nível municipal em que a prefeitura utiliza o valor venal para ter como base o cálculo do tributo.

É por meio desse valor que o município decide quais bairros pagarão um IPTU maior e quais pontos da cidade ficam isentos do tributo. No último caso, isso acontece normalmente em bairros localizados em áreas de risco aos moradores.

Como é feito o cálculo do valor venal?

O valor venal possui alguns coeficientes que podem variar de cidade para cidade. No entanto, o mais comum é que o cálculo leve em conta as características do imóvel, como a idade, tipologia e posição, além da função da área da edificação e a utilização (se é um imóvel residencial ou comercial, por exemplo).

A maioria dos municípios também consideram o valor do m² para imóveis do mesmo logradouro, chamado de valor unitário padrão

O valor do IPTU muda anualmente?

Em algumas cidades, o valor não é atualizado com muita frequência, e os proprietários podem pagar o mesmo valor ou até mesmo tornarem-se isentos do IPTU durante anos, mesmo se tiverem ampliado o imóvel. Nesses casos, considera-se um valor venal não atualizado.

Porém, em outros municípios, a prefeitura pode fazer a cobrança retroativa. Isto é: cobrar os valores referentes às reformas dos anos anteriores. Sendo assim, é importante sempre regularizar a situação durante a venda de uma casa ou terreno.

Qual a fórmula usada para saber o valor de venda de um imóvel?

O mais comum é que o cálculo do valor venal do imóvel siga a seguinte fórmula:

V: A x VR x I x P x TR

Sendo:

V = o valor venal do imóvel;

A = área do terreno ou edificação;

VR = valor unitário padrão residencial, com base na PGV (Planta Genérica de Valores do Município);

I = idade do imóvel a contar da concessão do habite-se, da reconstrução ou da ocupação do imóvel quando não houver habite-se;

P = posição do imóvel no logradouro;

TR = tipologia residencial ou característica construtivas — modificações, reformas, acréscimos etc).

apesar da fórmula ser semelhante na maioria dos casos, o cálculo de um imóvel varia de cidade para cidade
Apesar da fórmula ser semelhante na maioria dos casos, o cálculo de um imóvel varia de cidade para cidade

No entanto, é importante ressaltar que o cálculo varia de município para município. Na cidade de São Paulo, por exemplo, o valor venal é calculado com o acréscimo de outros componentes, como a subdivisão da zona urbana ou zona fiscal.

Dessa forma, é importante estar atento à legislação municipal e procurar um corretor de imóveis ou a prefeitura da sua cidade para saber como o cálculo do valor de venda é realizado.

Existe uma variação mercadológico nessa equação?

Apesar do valor venal de um imóvel ser o resultado de um cálculo que leva em conta várias características burocráticas, o mercado imobiliário pode influenciar no valor de venda do bem.

Isso acontece, pois o investimento em um imóvel tem a influência de questões econômicas, como liberação de crédito para financiamento, por exemplo. Dessa forma, o valor venal pode ser negociado por um valor menor, dependendo de cada caso.

o mercado imobiliário pode influenciar negativa ou positivamente no valor de venda de um imóvel
O mercado imobiliário pode influenciar negativa ou positivamente no valor de venda de um imóvel

Entender esse tipo de variação e como ela funciona é fundamental para conseguir vender o seu imóvel por um preço justo que não seja muito abaixo do que o valor venal calculado. Afinal, em algumas situações, é difícil encontrar alguém disposto a pagar o que o imóvel realmente vale.

Por outro lado, quando aumenta-se a procura de imóveis em determinados bairros, a venda também é influenciada e é possível fazer transações por um preço acima do valor venal. 

O ITBI entra na conta para saber o valor de venda de um imóvel?

O ITBI é um imposto cobrado sempre que há compra ou venda de um bem imóvel. Sabendo isso, é importante que o valor do tributo seja identificado, calculado e regularizado, entrando no preço de venda do bem para evitar prejuízos ao vendedor ou surpresas desagradáveis ao comprador.

Caso esse imposto não entre no cálculo do valor venal do imóvel, é importante que ele seja mencionado durante a transação.

Por se tratar de um tributo municipal, a prefeitura da sua cidade É a responsável por calcular a porcentagem sobre do imposto SOBRE O IMÓVEL. Porém, o valor médio do Imposto de Transmissão de Bens e Imóveis é de 2% sobre o valor venal

Sabendo isso, caso o imóvel tenha sofrido desvalorização, é de extrema importância que o proprietário entre em contato com a prefeitura para pedir a atualização do valor de venda, antes de concretizar a transação.

Em algumas cidades, existe a possibilidade de isenção do imposto. Para ter informações sobre as regras, é necessário entrar em contato com a prefeitura do seu município.

Quais cuidados devem ser tomados na hora do cálculo do valor de venda de um imóvel?

Depois de encontrar o valor venal do imóvel, é preciso tomar alguns cuidados e não esquecer que durante a transação de um bem, ainda é necessário acrescentar:

  • Taxas de administração;
  • Valores para a retirada da documentação;
  • Comissão do corretor pela venda;
  • As horas trabalhadas pelo corretor de imóveis.

Assim, sabemos que o valor de venda de um imóvel pode ficar bem acima do valor venal, e deve ser usado como um parâmetro. Isso porque, por ser um valor tão elevado, acaba não condizente com o preço que o imóvel realmente vale e provavelmente será difícil encontrar compradores.

Imóveis mais antigos sofrem mais desvalorização?

De modo geral, quanto mais antigo for o imóvel, mais o proprietário terá que gastar com reformas e reparos. Além disso, as construções mais antigas normalmente apresentam mais riscos de problemas elétricos e infiltrações, e mesmo que você faça uma reforma completa, o valor ainda será inferior ao de um imóvel novo.

alguns imóveis mais antigos são mais propensos a apresentar problemas na fiação elétrica, o que faz com que esses imóveis tenham um valor de venda menor
Alguns imóveis mais antigos são propensos a apresentar problemas na fiação elétrica, o que pode diminuir o valor de venda

Ou seja, é indispensável sempre realizar as manutenções necessárias antes de colocar um imóvel a venda, como:

  • Corrigir infiltrações;
  • Remover mofos;
  • Consertar encanamentos e checar o estado de todos os canos da casa;
  • Verificar o estado da fiação elétrica;
  • Verificar se portas e janelas estão funcionando corretamente e fazer trocas, se necessário;
  • Fazer uma nova pintura na casa, de preferência em tons neutros.

Agora que você entendeu como calcular o valor de venda de um imóvel, ficou mais fácil conseguir calcular o valor para cobrar na hora de vender o seu. Lembre-se, no entanto, que o valor venal pode variar de acordo com o mercado de imóveis, e você pode conseguir uma transação tanto abaixo, como acima do valor de venda.

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