Como avaliar um imóvel? Pontos importantes para verificar antes de comprar uma casa

A avaliação de um imóvel é uma etapa crucial na hora da compra da casa própria, já que é por meio dessa avaliação que você poderá identificar possíveis avarias na estrutura do imóvel e verificar se o valor de venda é condizente com a situação atual do bem. Mas você sabe como avaliar um imóvel corretamente?

Apesar de parecer apenas um pequeno detalhe, a avaliação garante que você não perca dinheiro e não saia no prejuízo depois da transação. Isso porque durante a avaliação você também deverá fazer uma análise da matrícula de imóvel e certidão negativa, a fim de evitar que você tenha que arcar com débitos judiciais ou acabe perdendo sua casa no futuro.

Para que você aprenda a avaliar um imóvel da forma correta antes de comprá-lo ou levá-lo para análise em um financiamento, separamos um post completo sobre o assunto. Confira a seguir!

Por que avaliar um imóvel?

Maior poder de negociação

É muito comum encontrarmos imóveis com valores de venda muito acima do preço que o bem realmente vale. Isso acontece especialmente pela lei de oferta e procura, mas não significa que a casa deve ser vendida pelo valor mais alto.

Por meio da avaliação, você saberá o valor médio correto para aquele tipo de imóvel e poderá negociar de uma maneira mais ampla com o proprietário. Junto, você ainda evita perder dinheiro e sair no prejuízo por falta de informações como desvalorização do bairro, por exemplo.

Segurança e garantia patrimonial

Saber o valor do bem que você deseja comprar ainda lhe auxilia na hora de conhecer quanto sua casa vale, seja para calcular uma média de quanto ele irá valorizar com os anos ou para calcular um possível refinanciamento, caso você precise de um empréstimo.

Leia também Como refinanciar um imóvel? Quais os requisitos e como o processo funciona?

Quitação de débitos municipais

Comprar uma casa que está com débitos em IPTU, por exemplo, pode fazer com que você perca o imóvel depois de alguns meses da compra, mesmo que não tenha sido você quem tenha ficado inadimplente na prefeitura da sua cidade.

Isso porque os débitos do IPTU estão totalmente vinculados à casa e não ao proprietário do bem, e deixar de avaliar se o imóvel possui pendências pode trazer dores de cabeça e até prejuízos financeiros.

Outra situação de risco é acabar comprando uma casa com alienação fiduciária, o que significa que o bem foi dado como garantia de um financiamento de terceiros ou do próprio dono. Caso as parcelas desse financiamento não sejam pagas, o banco tem direito de tomar seu imóvel como garantia, mesmo que o acordo tenha sido firmado antes de você se tornar proprietário.

Como avaliar um imóvel?

Peça os documentos para verificar possíveis pendências

Antes de mais nada, na hora de avaliar um imóvel você deve solicitar alguns documentos que comprovem que o imóvel não tem débitos e pendências, como:

• certidão negativa de débitos municipais;
• matrícula de imóvel;
• certidão negativa de ação cível e criminal do vendedor e cônjuge;
• certidão negativa de débitos com condomînio, quando houver;
• certidão negativa de utilidade pública;
• contrato de compra e venda;
• registro no cartório.

Como avaliar um imóvel: verifique o valor de imóveis semelhantes

O próximo passo é verificar o valor que está sendo praticado em imóveis semelhantes ao que você tem interesse em comprar. Embora de fato você vá encontrar algumas variações nesses valores, é possível estabelecer uma média por metro quadrado.

Lembre-se que é importante tentar encontrar imóveis semelhantes no mesmo bairro, já que um mesmo imóvel sofre uma valorização e desvalorização muito grande em bairros diferentes.

Para facilitar o processo, você pode conversar com corretores de imóveis ou procurar em sites de buscas especializadas em vendas de imóveis, facilitando assim encontrar uma média de valores para imóveis semelhantes.

Outra dica é procurar por casas que tenham o mesmo número de quartos e especialmente de banheiros, já que na maioria das regiões os banheiros tendem a aumentar o valor de venda das residências.

Pesquise sobre a valorização da localização

Um dos pontos cruciais para avaliar um imóvel é entender sobre a valorização da localização em que ele está situado. Isso porque existem bairros e regiões em cada cidade que são melhores localizados, o que faz com que o preço de venda seja maior.

No entanto, existem bairros novos que de início têm um preço mais em conta, mas possuem um grande potencial de valorização ao longo dos anos.

Isso significa que você pode comprar uma casa de R$150 mil hoje, que daqui a 2 anos estará valendo R$400 mil, o que normalmente acontece em condomínios novos onde ainda não existem muitas casas construídas, fazendo com que o preço inicial seja menor em comparação a alguns anos mais tarde.

Avalie também pontos comerciais que agregam valor, como mercados, supermercados, feiras, farmácias, hospitais e lojas no geral.

Quanto melhor a localização do imóvel, maior será o valor de venda e sua valorização, especialmente se houver algum ponto comercial em construção pelos arredores.

Isso acontece porque, quanto mais próximo a pontos essenciais, maior a comodidade e facilidade para os moradores da região, especialmente em cidades maiores.

Como avaliar um imóvel: leve em conta o tempo de construção daquele imóvel

Imóveis mais novos tendem a ser mais caros quando comparados a construções mais antigas. Isso porque a estrutura é mais adequada à realidade atual, assim como a parte hidráulica e elétrica são mais novas e melhor desenvolvidas.

Porém, uma casa antiga que tenha sofrido reformas e melhorias pode ter um valor de venda maior do que uma casa nova, especialmente se o espaço for maior e ela contar com uma infraestrutura melhor, como piscinas, várias suítes e espaço gourmet, por exemplo.

Análise possíveis avarias

Durante uma visita de avaliação do imóvel, é essencial que você verifique possíveis avarias como rachaduras nas paredes, manchas que indiquem mofo e infiltração, revestimentos riscados, manchados ou lascados, pedras rachadas na cozinha ou banheiros etc.

Todas as avarias dentro de um imóvel podem desvalorizar o bem, fazendo com que o preço de venda caia drasticamente.

No entanto, se o proprietário se comprometer a realizar o concerto dos itens que precisam ser ajustados, o preço de venda poderá permanecer o mesmo, desde que ele dê algum tipo de garantia de que realizará todos os reparos necessários, como especificar esse compromisso no contrato de compra e venda, por exemplo.

Leve em conta a metragem do terreno e da construção

Terrenos grandes naturalmente têm o preço de venda maior do que terrenos menores.

Contudo, o que também influencia nesse valor é a metragem da construção, já que terrenos grandes com construções pequenas podem sair por um valor mais em conta comparado com terrenos menores, mas com construções que utilizam todo o espaço útil do terreno.

Contrate um profissional

Apesar de ser possível que você mesmo faça uma avaliação do imóvel, um corretor de imóveis saberá avaliar o preço de venda daquela casa de uma maneira mais precisa.

Afinal, ele possui uma experiência maior no ramo, podendo encontrar avarias e pontos positivos como valorização que você pode deixar passar despercebido em uma avaliação amadora.

Além disso, os corretores ainda contam com aparelhos que ajudam a medir a metragem do imóvel para garantir que as informações passadas pelos proprietários estejam corretas, garantindo que você chegue a um preço justo de venda que pode ou não condizer com o preço que a casa foi anunciada.

Viu como avaliar um imóvel não é uma tarefa tão difícil? Não se esqueça de solicitar os documentos que comprovem que a casa não possui pendências legais ou débitos, e verifique os pontos de valorização e desvalorização ligados à localização, além das possíveis avarias do imóvel.

Assim, você chegará a um preço de compra mais justo, e pode tentar negociar com o proprietário ou desistir da compra antes de fechar um negócio que poderá lhe trazer dores de cabeça no futuro.

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