Como saber o valor venal do imóvel? Qual a diferença para o valor de mercado?

Um dos termos mais usados em negociações imobiliárias é o valor venal, que nada mais é do que um valor estipulado daquele imóvel. Esse valor é usado especialmente nos financiamentos para estabelecer se a casa vale mesmo esse valor e se o banco conseguirá conceder o crédito necessário para o comprador. Mas como saber o valor venal de um imóvel?

Comprar um imóvel nem sempre significa que você está pagando apenas pelo preço da construção em si, já que alguns fatores como localização e pontos comerciais também são essenciais para ditar o preço de cada residência.

É por esse motivo que a mesma casa pode ter preços muito diferentes se forem localizadas em dois bairros distintos na mesma cidade. Afinal, existem bairros que podem depreciar o imóvel enquanto outros bairros valorizam a casa, fazendo com que ela seja vendida por um valor maior.

Para que você entenda melhor como esse cálculo funciona e o que de fato significa valor venal, separamos um post completo sobre o assunto. Confira a seguir!

O que é valor venal?

O valor venal é o valor estimado pelo Poder Público para uma propriedade em específico. Essa estimativa é feita pela prefeitura de cada município, levando em consideração vários fatores que variam de acordo com cada cidade e região.

É por meio desse valor que a prefeitura calcula o IPTU de cada imóvel, assim como funciona com os veículos na hora do pagamento do IPVA.

Saber o valor venal também é importante para descobrir o valor do ITBI, já que em muitos casos usa-se esse valor para descobrir quanto o comprador pagará de taxa.

A ideia é que se use sempre o valor maior entre esse valor e o valor real, que é o valor que foi praticado durante a compra do imóvel.

Na maioria dos casos, especialmente em São Paulo, o valor venal é menor do que o valor real do imóvel, já que o valor praticado no mercado leva em conta comodidades e facilidades do comprador de acordo com cada região, além de possíveis valorizações.

Como saber o valor venal do imóvel?

Para descobrir esse valor, a prefeitura considera os seguintes dados:

• tipo de terreno;
• profundidade do terreno;
• valor do metro quadrado na região;
• área do terreno;
• área da edificação;
• logradouro;
• condomínio;
• idade da propriedade;
• reformas e melhorias;
• função – comercial ou residencial.

A partir dessas informações, é feito o seguinte cálculo:

V = A x VR x I x P x TR

Sendo:

• V = valor venal do imóvel;
• A= área do terreno ou edificação;
• VR = valor unitário padrão residencial baseado na Planta Genérica de Valores do Município;
• I = idade do imóvel desde o Habite-se;
• P = posição no logradouro;
• TR = tipologia residencial e características construtivas.

Apesar deste ser o cálculo padrão, cada prefeitura tem sua própria forma de chegar ao valor venal, e é importante consultar seu município para verificar como é calculado na região.

Como descobrir pelo IPTU?

Outra forma de descobrir o valor venal do imóvel é olhando o IPTU pelo site da prefeitura. Entrando no portal, você deverá consultar o número da inscrição da propriedade, que fica impressa no carnê do IPTU e a data da inscrição do imóvel. Com isso, você descobrirá qual o valor médio do seu imóvel.

Normalmente, o valor do IPTU total fica abaixo de 1% do valor venal, embora não seja uma regra.

Qual a diferença entre o valor venal e valor real?

Muitas pessoas se perguntam se o valor venal e o valor real são a mesma coisa, mas como vimos acima, isso nem sempre acontece, especialmente em cidades grandes.

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Isso porque o valor venal leva em conta especialmente a propriedade, como metragem da construção e terreno, localização e segurança. Ele pode ser usado como uma base para chegar a um valor de venda mais junto, mas não é obrigatório que o valor real seja o mesmo que o venal.

Enquanto isso, o valor real leva em consideração as comodidades e facilidades da região, como por exemplo, se existem comércios de uso essencial como mercados e farmácias por perto.

Isso faz com que um imóvel que tenha um valor venal de R$250 mil possa ser vendido por R$170 mil ou até R$380 mil, por exemplo. O ideal é que você saiba negociar com o vendedor e avalie o custo-benefício do imóvel como localização, segurança, comodidades, facilidades, valorizações etc.

Por que é importante descobrir essa informação?

Como dito antes, o valor venal é usado para calcular o ITBI e também o IPTU, além de ser útil para que os corretores estabeleçam um valor mínimo para venda do imóvel a fim de evitar possíveis prejuízos por preços muito abaixo do mercado.

Porém, ele também é usado para financiamentos, especialmente quando o cliente entra na justiça devido a prática de juros e taxas abusivas por parte da instituição financeira.

Nesses casos, o juiz avaliará o valor venal para decidir sobre o caso e sobre o abuso do uso dos juros.

Ainda nos casos de financiamento, é avaliado o valor venal para que o banco decida se vai ou não conceder o crédito para a compra do imóvel. Isso porque, levando em conta que na maioria dos financiamentos o próprio imóvel é usado como garantia, o banco pode decidir se o valor é ou não o suficiente para cobrir o valor de mercado.

Em casos judiciais envolvendo impostos por transferência por compra e venda, o ITBI, ou ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação), usa-se também o valor venal para calcular o imposto.

Depois de descobrir como saber o valor venal do imóvel, não deixe de usar nossas dicas para descobrir o valor do seu imóvel, lembrando-se de sempre buscar a ajuda da prefeitura para descobrir o preço exato. Afinal, o cálculo varia de cidade para cidade, e em cada município são levados em conta pontos diferentes na hora de fazer o cálculo.

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