Imóvel adquirido em leilão: como proceder quando está ocupado?

A atual realidade econômica tem contribuído para a elevação dos números de imóveis que estão indo a leilão.

Mas isso também tem ocorrido, sobretudo, em decorrência de inovações legislativas que simplificaram os trâmites para cobrança de determinadas dívidas e das dificuldades que as pessoas têm enfrentado em honrar alguns de seus compromissos financeiros, tais como pagamentos de IPTU, despesas condominiais ou mesmo financiamentos imobiliários.

No entanto, não foi só o número de imóveis indo a leilão que sofreu considerável crescimento; também a procura por oportunidades atrativas e acessíveis de adquirir bens abaixo do valor de mercado fez com que o setor ficasse mais concorrido, despertando interesse não só do usual investidor, mas também de pessoas comuns que buscam nova renda ou uma oportunidade para uso pessoal.

Confira aqui alguns exemplos de imóveis que já estão desocupados

Os leilões têm se mostrado vantajosos financeiramente, mas não se pode esquecer que existem ali particularidades que estão contabilizadas, por isso é muito importante ter cuidado e analisar minuciosamente os termos do edital e conferir se as condições se adequam às suas necessidades.

Primeiros passos

Sempre se recomenda verificar inicialmente as reais condições do imóvel para saber se ele está ou não ocupado por terceiros, o que pode ser aferido por uma simples vistoria. Também se faz oportuno descobrir qual a média de valor de um imóvel semelhante na região e comparar os preços.

Outra diligência importantíssima é apurar a existência de débitos tributários ou relativos às taxas de condomínio que possam pairar sobre o imóvel e se certificar a quem caberá a responsabilidade pela quitação dessas dívidas.

No tocante a eventuais penhoras ou hipotecas, é sabido que o arrematante não responderá por elas, mas precisará solicitar o cancelamento desses gravames na matrícula do bem.

Essa legislação, em linhas gerais, conforme veremos, protege os interesses e direitos de quem adquire bens através de leilões, especialmente imóveis, tornando o negócio seguro e confiável.

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Mas como deve o arrematante proceder se o imóvel adquirido em leilão estiver ocupado?

Ora, estando o imóvel em questão ocupado (quer pelo antigo proprietário, pessoas que tenham se apoderado do bem abandonado ou mesmo por um locatário), é o arrematante quem deverá tomar as providências necessárias e custear eventual desocupação, razão pela qual sempre será de grande valia cuidadosa apreciação dos termos do edital além da obtenção de informações adicionais acerca dos possíveis ocupantes (em especial no que toca ao título da pretensa ocupação).

A medida a ser adotada dependerá da modalidade de leilão em que o bem foi ofertado: se se tratava de leilão judicial ou de leilão extrajudicial.

No Leilão Judicial

O leilão judicial é aquele que tem ensejo perante o Poder Judiciário, no âmbito de um processo originado, em geral, pela cobrança de uma dívida (IPTU, condomínio, etc.), sendo seguidos os procedimentos previstos no Código de Processo Civil.

Restando esgotadas todas as possibilidades de uma composição amigável, não sobrará outra alternativa ao credor, para a satisfação de seu crédito, a não ser requerer ao juiz a realização da penhora de bens do devedor e o consequente leilão.

Trata-se, portanto, de uma forma de venda de bens ao público, de sorte que o leiloeiro anuncia um dado imóvel por um preço mínimo de aquisição (estipulado por um perito) e os interessados vão oferecendo lances sucessivos e de valores crescentes, sagrando-se vencedor aquele que fizer a proposta financeiramente mais vantajosa.

Muitas vezes propriedades são disponibilizadas em leilões judiciais a preços abaixo daqueles praticados no mercado, afinal, não havendo, num primeiro momento, interessados em adquirir o bem pelo valor de avaliação, é realizada uma espécie de segunda chamada (“segunda praça”), com lance mínimo geralmente correspondente a 50% daquele fixado como parâmetro inicial.

Caso um imóvel proveniente de leilão judicial esteja ocupado por terceiros, essa informação deve necessariamente constar do respectivo edital, sob pena de anular todo o certame e o vendedor ter de arcar com os prejuízos advindos da omissão de tal fato, que se afigura de suma importância.

Ciente da ocupação e mesmo assim tendo optado por adquirir o imóvel em tais condições, o arrematante, cumprindo com todas as suas obrigações (apresentação de documentação e depósito do valor ou prestação das garantias necessárias), nos moldes do que dispõe o artigo 901, § 1º, do Código de Processo Civil, deverá, através de um advogado constituído, pleitear ao juiz a expedição da carta de arrematação do bem com a papelada necessária para efetuar o registro.

Após a emissão da carta de arrematação e efetivado o seu respectivo registro no cartório competente, isto é, no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do bem, o arrematante consolidará a propriedade em seu nome.

A seguir, deverá requerer uma ordem judicial de imissão na posse, com o consequente despejo do ocupante do bem, tudo isso nos próprios autos que versam acerca do leilão, o que agiliza a obtenção do resultado pretendido.

E com a expedição do mandado de imissão pelo juiz, que será cumprido por um oficial de justiça (se necessário, com o uso de força policial, podendo, inclusive, em situações extremas de resistência, contemplar ordem de arrombamento), o novo proprietário conseguirá obter a posse do bem, sendo-lhe permitido, enfim, conferir ao imóvel a destinação que quiser (usufruir, alugar ou mesmo vender).

No passado, era preciso que o arrematante ingressasse com uma nova ação em juízo para discutir a ocupação, levando muito mais tempo para que ele pudesse, finalmente, tomar posse do bem recém adquirido.

No Leilão Extrajudicial

Já o leilão extrajudicial tem um procedimento distinto e desburocratizado. Ele não é realizado pelo Poder Judiciário, sendo promovido, quase sempre, por bancos, instituições financeiras, construtoras e empresas especializadas nesse segmento, quando financiamentos contratados, sejam eles imobiliários, de veículos ou de outros bens, deixam de ser pagos.

Tal modalidade encontra respaldo, dentre outros, nas Leis nº 4.591/64 e nº 9.514/97 e no Decreto-lei nº 70/66.

Embora os leilões extrajudiciais possuam tramitação mais célere e mais simplificada do que os leilões judiciais (pois são acessíveis ao público em diversos portais de empresas especializadas, como o Superbid), também eles demandam atenção e cautela por parte do interessado em adquirir bens através dessa via, além do que, podem abranger duas espécies de imóveis:

• os derivados de alienação fiduciária
• os que não decorrem dessa forma de garantia da propriedade, como, por exemplo, execução hipotecária.

Com Alienação Fiduciária

No financiamento habitacional com alienação fiduciária verifica-se o uso do próprio imóvel financiado como garantia de pagamento. Em outras palavras, o indivíduo, ao celebrar o contrato, adquire a posse direta do bem (direito de residir e utilizar o imóvel da forma que lhe aprouver, enquanto adimplente), mas a posse indireta e a propriedade resolúvel continuam pertencendo ao credor (em geral bancos) até que a dívida seja integralmente satisfeita.

Dessa maneira, ocorrendo atraso no pagamento das respectivas parcelas (e diga-se: a lei não prevê um número mínimo de parcelas em atraso; tudo dependerá do quão rigoroso será o financiamento contratado), a instituição notificará o sujeito, através do cartório, para que quite o débito em até 15 dias.

Se tal não ocorrer, transcorrido o prazo de 30 dias para a consolidação da propriedade, o banco retomará o imóvel, que seguirá para leilão extrajudicial, havendo, necessariamente, que se intimar o devedor acerca do dia, horário e local de sua realização (artigo 27 da Lei nº 9.514/97).

Também nos casos de leilão extrajudicial, eventual ocupação do bem há que ser noticiada aos interessados, razão pela qual a atenta leitura do edital é medida primordial. A supressão dessa informação terá o condão de ensejar a respectiva responsabilização do vendedor por eventuais prejuízos ocasionados.

Na hipótese em apreço, por conta do imóvel encontrar-se ocupado, o banco credor, responsável pela promoção do leilão extrajudicial, transmitirá ao arrematante a propriedade do bem, e a este caberá pleitear em juízo sua desocupação.

É importante que se diga que nossa legislação não desampara o arrematante em tais condições, assegurando-lhe seu direito de posse sobre o bem.

Assim, estando o imóvel oriundo de leilão extrajudicial ocupado, há que ser atendido o rito especial trazido pela Lei nº 9.514/97, que resguarda ao arrematante, desde que comprovada a consolidação da propriedade em seu nome (o que se dá com a transmissão averbada no competente Cartório de Registro de Imóveis), a prerrogativa de pleitear, liminarmente, perante o Poder Judiciário, a respectiva desocupação no lapso temporal de 60 dias, sob pena de execução forçada (artigo 30 do mencionado diploma legal).

Se, contudo, o juiz entender que há perigo na demora da desocupação por qualquer razão, poderá deferir a liminar de imissão na posse antes desse prazo de 60 dias, conforme previsão do artigo 300 e seguintes do Código de Processo Civil.

A retomada do bem hoje em dia costuma ser mais célere, o que não ocorria no passado ante a infinidade de recurso protelatórios existentes, sendo certo que, caso tenha feito pedido expresso nesse sentido, assistirá ao arrematante o direito de receber do devedor-fiduciante (sob pena de evidente enriquecimento sem causa por parte deste), a título de taxa de ocupação, 1% calculado sobre o valor do imóvel, como forma de compensação por ter sido privado da posse do bem adquirido.

Sobredito montante será exigível, conforme dispõe o artigo 37-A da Lei nº 9.514/97, desde a data da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor-fiduciário (banco) até o dia em que este, ou seus sucessores (arrematante ou eventuais compradores que lhe sucederem), vier a ser imitido na posse do imóvel.

Confira aqui alguns exemplos de imóveis que já estão desocupados

Sem Alienação Fiduciária

Ainda tratando do leilão extrajudicial, na hipótese do bem em questão não ter sido originário de alienação fiduciária, o arrematante, para exigir a desocupação do imóvel, deverá, por intermédio de seu advogado, ingressar em juízo com uma ação de imissão na posse, pleiteando, se for o caso, a concessão de tutela antecipada, desde que preenchidos seus requisitos.

Aqui a fixação de um prazo para a desocupação ser ultimada ficará a critério do juiz, não existindo qualquer parâmetro legal preestabelecido.

Entretanto, se o imóvel leiloado estiver ocupado por um locatário com contrato ainda vigente o cenário será um pouco diferente.

O tema pode suscitar algumas dúvidas, eis que, a princípio, tal ocupação teria por origem um justo título, na medida em que a posse do imóvel que eventual inquilino ostentaria seria justa, legal e, sobretudo, de boa-fé, haja vista decorrer de um contrato de aluguel firmado licitamente, em momento anterior, por quem detinha, à época, a propriedade do imóvel objeto da arrematação.

Ocorre que a transferência da propriedade do imóvel locado pode ocasionar, na grande maioria das vezes, a rescisão do contrato de aluguel, desde que não se mostre do interesse do comprador a manutenção do referido ajuste.

Nos termos do artigo 8º, ‘caput’, da Lei nº 8.245/91 (Lei de Locações), em sendo o imóvel alienado durante a vigência da locação, assistirá, via de regra, ao novo adquirente (arrematante) o direito de proceder à denunciação do contrato, concedendo ao então morador o prazo de 90 dias para desocupação.

Isso somente não se verificará na hipótese de locação firmada por tempo determinado, desde que o ajuste preveja cláusula de vigência em caso de alienação e se a avença estiver averbada junto à matrícula do imóvel (para dar plena ciência dos termos do contrato a todos os interessados).

É imprescindível que esses três requisitos estejam concomitantemente presentes para que o inquilino possa se valer do direito de permanecer no imóvel até o final do contrato de locação.

Segundo dispõe o artigo 8º, parágrafo 2º, da Lei nº 8.245/91, a comunicação dando conta do desinteresse na locação deverá ser exercida pelo novo proprietário, obrigatoriamente, nos 90 dias seguintes ao registro da respectiva venda do imóvel. Decorrido esse prazo sem qualquer manifestação, presume-se que o arrematante concordou com a manutenção da locação, sendo certo que os respectivos repasses de aluguel terão que ser efetuados em sua conta (ou na forma que este determinar) e não mais em benefício do antigo proprietário.

Tendo o arrematante efetivado a denunciação do contrato de aluguel no prazo assinalado e ainda sim o locatário optar por permanecer indevidamente no imóvel, em clara afronta aos ditames legais, caberá ao novo proprietário ingressar em juízo com a respectiva ação de despejo a fim de resolver de uma vez por todas a locação e retomar o bem para si (artigo 5º da Lei nº 8.245/91).

No tocante aos imóveis provenientes de leilões extrajudiciais advindos de alienação fiduciária, estando o mesmo locado quando de sua arrematação, o tema é tratado pelo artigo 27 § 7º, da Lei nº 9.514/97, seguindo sistemática muito parecida a tudo que foi mencionado anteriormente, com a ressalva de que a locação poderá ser denunciada pelo novo proprietário concedendo-se ao inquilino o prazo de 30 dias para desocupação (exceto se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário ao contrato de aluguel).

Recomendação

Cumpre-nos, por fim, fazer uma observação muito pertinente: em qualquer das situações, tanto nos leilões judiciais quanto nos extrajudiciais, estando o imóvel ocupado por quem quer que seja, embora não se trate de uma regra, é recomendável ao arrematante, antes de tomar qualquer providência judicial, informar ao morador sobre a arrematação do bem em leilão (geralmente este não tem sequer ciência do fato) e tentar entrar em  acordo amigável.

A prática tem demonstrado que em grande parte das vezes, a simples negociação de um prazo para o ocupante se organizar e deixar o imóvel ou mesmo a concessão de uma ajuda de custo para a mudança ou para que ele encontre um novo local para residir pode poupar ao arrematante duas coisas muito importantes: tempo e dinheiro.

Obviamente recomenda-se que tal ajuste seja registrado por escrito. Se, contudo, a via do diálogo não se apresentar exitosa, ai sim não restará outra medida ao comprador a não ser se valer do Poder Judiciário para exigir a desocupação do imóvel.

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