Quais são os custos de arrematação em lotes de leilão judicial?

Os leilões, por mais que tenham valores baixos e sejam uma ótima alternativa na hora da compra de imóveis e veículos, tem alguns custos para que eles continuem existindo. Mas quais são os custos de arrematação em lote judicial ou extrajudicial? Isso que vamos explicar no decorrer do conteúdo.

Antes de qualquer oferta, você deve fazer o levantamento prévio das despesas, bem com a análise de viabilidade financeira, pois um bom negócio em leilão de imóveis é aquele com liquidez rápida.

Continue a leitura do conteúdo para saber mais sobre o assunto. A Superbid preparou um artigo completo para esclarecer todas as dúvidas em relação aos custos de arrematação de lotes de leilão judicial.

Custos de arrematação

Tendo sempre em mente que o imóvel comprado logo será transformado em dinheiro, para recuperar o investimento e obter lucro, é preciso colocar na conta alguns custos para saber quanto pode ganhar. 

Assim como em uma compra e venda tradicional no mercado imobiliário, em leilão judicial, quem arrematar terá custos além do valor do lance para regularização e transferência do bem.

Comissão do leiloeiro

O primeiro ponto nos custos de arrematação que existem nos leilões é a comissão do leiloeiro, que não está inclusa no valor inicial do lote. Além disso, a porcentagem desses custos podem variar de acordo com o estado em que está sendo realizado o leilão. 

Em regra, a comissão direcionada ao leiloeiro é de 5% a ser calculada sobre o valor do lance vencedor. Todavia, existe a possibilidade de cobrança de uma taxa administrativa que, somada a comissão, não poderá exceder 6% do valor do arremate.

As taxas aplicadas constam no edital do leilão. Por isso, é muito importante uma análise cuidadosa do documento. O edital é o documento mais importante do leilão.

Custos de arrematação: Impostos

Assim como em qualquer aquisição imobiliária, quem arremata um imóvel em leilão é responsável pelo pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Trata-se de  um imposto municipal previsto no artigo 156 da Constituição Federal.

Os custos com o ITBI variam de acordo com o Município. Em São Paulo, por exemplo, a alíquota cobrada é de 3%, já em Belo Horizonte o percentual é de 5% sobre o valor venal do imóvel. 

A quitação do ITBI não deve ser adiada, pois é essencial para a transferência do imóvel ao novo proprietário.

O uso do valor venal do imóvel como base da cobrança do ITBI tem gerado grande discussão nos tribunais, mas alguns tribunais regionais já têm algumas decisões tomadas. Uma delas é que a base de cálculo do imposto deve ser o valor do arremate e não o valor venal, gerando uma economia significativa ao arrematante.

Embora existam jurisprudências favoráveis ao uso do valor do arremate do imóvel no cálculo do ITBI, as Prefeituras aplicam o entendimento tradicional do valor venal. Assim, a orientação de um advogado é importante para avaliar e requerer em juízo a correção da cobrança do imposto.

Pagamento de despesas

Eventuais débitos condominiais e de IPTU ficarão, em regra, a cargo do arrematante e devem ser contabilizados pelo mesmo na fase de viabilidade financeira. 

Nesse sentido, é muito importante certificar se não constam contra o imóvel, registros de débitos como multas, taxas condominiais e impostos. Essas informações devem constar no edital de forma clara.

Note que os imóveis leiloados por inadimplência do financiamento não ensejam ao arrematante a obrigação de regularização das parcelas em atraso, pois o valor arrecadado na arrematação do imóvel será utilizado exatamente para a regularização da dívida.

Portanto, o levantamento prévio de despesas que podem ocorrer com a compra do imóvel, permite que o arrematante identifique o valor máximo da compra. Contudo, defina o preço e prazo de venda e toma ciência prévia dos percentuais de lucro líquido decorrentes da aquisição da propriedade.

Registro do imóvel

A legislação brasileira define como proprietário aquele que possui o registro em seu nome, o que torna o registro fundamental para que o arrematante adquira os direitos de propriedade.

O registro da arrematação – judicial ou extrajudicial – é realizado mediante a apresentação da carta de arrematação, que deverá conter: 

1. Descrição do imóvel, constante do título, ou, à sua falta, da avaliação; 
2. A prova da quitação dos impostos; 
3. Auto de penhora;
4. Título executivo; 
5. Auto de arrematação ou leilão; 
6. Conta do leiloeiro.

Contudo, o custo do registro varia conforme o Município e o valor do imóvel. Ou seja, tais informações podem ser facilmente levantadas pela internet ou telefone através de contato com o Cartório competente.

É importante lembrar que, além dos gastos com o registro, o arrematante também terá gastos para expedição de certidões, autenticação de documentos e outros emolumentos necessários para conclusão do registro.

Outro ponto importante e necessário de deixar alertado são alguns outros custos adicionais que não são tão explícitos. Esses custos são alocados em casos específicos, mas é sempre bom entender por completo como funciona para não ter nenhuma surpresa.

• Honorários de advogado: fundamental para defender o processo e agilizar alguns trâmites;
• Valores de condomínio e IPTU: entre a arrematação e posse do arremate pode aparecer entre 3 e 6 meses;
• Reformas: tanto em quem compra para investir ou para moradia, reserve um valor para deixar o imóvel em boas condições de uso.

Por fim, os custos de arrematação são apenas um valor que deve ser acrescentado na hora da conta sobre o que pode ganhar com um imóvel de leilão. Mesmo com todos esses custos, essa continua sendo a melhor saída para adquirir um bem com preço abaixo do mercado.

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