Como funciona o leilão judicial de imóveis?

Entender a semântica de como funciona o leilão judicial de imóveis é o primeiro passo para conseguir comprar uma casa ou apartamento com descontos que podem chegar a 60% do seu valor de mercado. Por conta disso, os leilões são considerados ótimas opções de investimento.

No último ano, o mercado imobiliário teve uma alta histórica e a tendência é que para o ano de 2022 tenha um aumento de 20%. Portanto, além da segurança e baixa rotatividade, o leilão de imóveis acaba sendo um investimento sólido e que pode trazer bons resultados a longo prazo, com um retorno financeiro de 100% do seu investimento.

Mas como funciona o leilão judicial de imóveis? É isso que o Superbid explica neste conteúdo completo sobre o assunto. Continue a leitura para saber mais!

O que é e como funciona o leilão?

Nada mais é do que uma maneira de se adquirir bens. A opção é diferente da compra e venda normal ou da que é praticada no mercado porque a aquisição por leilão não é feita entre as partes.

Ou seja, não existe um vendedor, um comprador e uma negociação para se chegar ao valor e às condições de venda do bem. No caso de leilões judiciais, a alienação é feita em um processo e o juiz é que vai homologar ou não a arrematação.

Nos leilões, os interessados fazem os lances, em disputa na qual será homologada a melhor oferta. Atualmente os leilões são muito divulgados, principalmente porque são realizados por leiloeiros, que tem interesse na ampla publicidade. 

Podem ser consultados jornais de grande circulação, que já têm cadernos com os editais, os sites dos leiloeiros e mesmo os sites dos tribunais, como no Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.

Os leilões podem ser judiciais ou extrajudiciais. Os judiciais são sempre realizados em um procedimento judicial. Ou seja, é sempre uma ação de execução propriamente dita ou que tramita na fase de sua execução (cumprimento de sentença).

No caso de leilões extrajudiciais de imóveis, o que mais interessa aos eventuais adquirentes são os realizados por bancos e instituições financeiras, embora também possam ser realizados por pessoas físicas, no caso de inadimplência em contratos de alienação fiduciária.

Como funciona o leilão judicial de imóveis?

Entender como funciona o leilão judicial de imóveis é saber que eles são licitações, nas quais se sai vencedor aquele que oferecer o melhor preço ou a melhor oferta. São feitos em duas oportunidades: na primeira não se pode aceitar valor inferior ao da avaliação, que deve constar no edital.

Portanto, caso não haja lances nesta primeira data, os lances começam pelo valor mínimo que é fixado pelo juiz, que normalmente variam entre 40% e 60% do valor da avaliação.

O valor do bem é atribuído por um perito judicial que é nomeado por meio de laudo de avaliação. Na avaliação são considerados a localização, o estado de conservação, o preço de mercado para imóveis semelhantes, a renda que o imóvel pode auferir, entre outros pontos. 

Para entender melhor como funciona o leilão judicial de imóveis, vamos comparar o ato do arremate no leilão com uma compra de imóveis comum. 

De acordo com a doutrina judicial, destaca-se, na realidade, que a arrematação é um ato de autoridade do Estado, de modo que alguns autores definem a arrematação como ato processual. Além disso, outros podem usar como negócio bilateral entre estado e arremate que contém alienação com a aceitação de oferta.

Outros especialistas dizem que a arrematação é um ato de expropriação mediante o qual se faz. O que tenha dado o lance vencedor, a transferência coativa de dados, com pagamento à vista ou parcelado.

Leilão judicial de imóveis: sobre imóvel ocupado

Contudo, existem alguns pontos no leilão judicial de imóveis que ainda causam dúvidas nas pessoas antes de participar de um leilão, como a questão da ocupação do imóvel arrematado. A posse é diferente na arrematação judicial e na arrematação extrajudicial.

Na arrematação judicial, o próprio juiz da vara na qual a arrematação foi feita vai providenciar a entrega da posse do imóvel. Homologada a arrematação, ele expede um documento chamado mandado de imissão e o oficial entrega a posse para a pessoa que arrematou.

Se quem estiver ocupando o imóvel é o antigo proprietário, o devedor, ele vai conceder um prazo para desocupar. Se ele não o fizer, espontaneamente, será forçado a entregar a posse – até com força policial.

Se houver locação, o certo seria resolver a questão por meio das próprias leis de locação, que permitem que a pessoa que adquire um imóvel rompa o contrato (manda desocupar) ou continue com a locação e receba o dinheiro.

Os leilões atualmente se tornaram vantajosos e uma ótima forma de investimento. Com os aumentos no valor dos imóveis, o valor de recuperação investido pode ser mais rápido do que se imagina. 

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